ООО ЮК «Олгис»

Челябинская область, г. Озерск,
ул. Октябрьская 3а, офис 202,203
Email: olgis74@mail.ru
VK: https://vk.com/olgis74
Телефон/Факс: (35130) 2-04-08
Телефон: +7(951) 436 30 38

График работы:
с 10:00 до 18:00

(суббота, воскресенье - по записи)

Ищем работника

Требуется агент по недвижимости. (опыт работы приветствуется) За подробной информацией обращаться по телефонам 2-04-08 / 8-902-862-33-30

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи

 

Мы начали рассматривать виды договоров по отчуждению объектов недвижимости. Первым из которых был Договор мены. В этот раз рассмотрим Договор купли-продажи, который является самым распространенным на сегодняшний день. Если Вы когда-нибудь решали вопрос о размене своей квартиры, то, наверняка, Вам предлагали решить его с помощью продажи своей квартиры с одновременной покупкой той квартиры, которая Вам необходима.

По договору купли-продажи одна сторона (собственник или уполномоченный его представитель) передает в собственность другой стороне (покупателю) определенное в договоре недвижимое имущество, а покупатель, в свою очередь, выплачивает за него определенную денежную сумму.

Поскольку купля-продажа — это наиболее часто используемый собственником способ распоряжения своим имуществом, рассмотрим некоторые характерные моменты.

Прежде всего, продавцом имущества может быть только собственник или уполномоченный его представитель, при условии, если сам собственник оформил надлежащим образом доверенность у нотариуса по отчуждению имущества со всеми полномочиями. А вот собственником имущества может быть гражданин или юридическое лицо, имеющие правоустанавливающие документы (документы — основания возникновения права собственности). Собственником он может считаться с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. В подтверждении этого служит «Свидетельство о государственной регистрации права» — документ, удостоверяющий и подтверждающий проведенную государственную регистрацию права собственности. Выдается лицу, права которого зарегистрированы по окончании такой государственной регистрации.

Документом-основанием права собственности служат:

  • договор купли-продажи;
  • договор бесплатной передачи жилого помещения в собственность граждан (договор приватизации);
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • договор ренты;
  • свидетельство о праве на наследство по закону (по завещанию);
  • решение суда и др.

Договор купли-продажи жилого помещения должен обязательно содержать три условия, без которых он не будет считаться заключенным (существенные условия договора).

Первое условие — это условие о предмете сделке. В договоре должно быть указано, какое жилое помещение продается: адрес, площадь, количество комнат и другое, то есть из совокупности перечисленных признаков ни у кого не должно оставаться сомнения о каком точно объекте идет речь.

Второе существенное условие — это условие о цене и порядок расчета между сторонами. Как правило, расчет с продавцом производится в день подписания договора купли-продажи и сдачи документов на государственную регистрацию. Но по соглашению сторон или при наличии каких-либо обстоятельств (например, государственные программы по выделению субсидий для приобретения жилья, кредитные программы банков и др.) расчет с продавцом допускается и после проведения государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности. В этом случае законодательством предусмотрена правовая защита, как продавца, так и покупателя. Например, после регистрации перехода права собственности к покупателю, который не произвел расчет с продавцом в полном объеме, право его будет обременено ипотекой в силу закона. То есть свободное распоряжение данным объектом будет невозможно, пока он не исполнит свои обязательства по оплате перед продавцом (не произведет расчет полностью согласно условиям указанных в договоре).

И вот здесь стороны часто встают перед выбором. Нередко в договоре, в целях снижения сумм обязательных платежей, цена в договоре указывается заниженная и во много раз ниже рыночной стоимости. Такая уловка чревата тем, что в случае возникновения спора по поводу исполнения договора или его действительности во внимание будет приниматься только та цифра, которая указанна в договоре. Другими словами, если покупатель отказывается от оплаты имущества, с него можно будет потребовать только сумму, определенную в договоре.

Третье существенное условие, специфичное для договора продажи жилого помещения, — это наличие обремененных лиц. Если в продаваемой квартире проживают лица, которые после приобретения покупателем такого жилого помещения сохраняют право пользования этим помещением, то такие лица должны быть перечислены в договоре.

Отношения, которые возникают между сторонами на основании данного вида договора, прекращаются с момента исполнения договора, т. е. с момента государственной регистрации права собственности уже на нового собственника жилого помещения (покупателя), передачи ключей от квартиры, а также о передаче в полном объеме денежной суммы, указанной в договоре.

Существуют множество моментов, характерных для договора купли-продажи. Например, как подстраховаться на случай, если в квартире прописаны лица, имеющие право пользования в приобретаемом жилом помещении. Подобные моменты мы рассмотрим в следующем выпуске.