ООО ЮК «Олгис»

Челябинская область, г. Озерск,
ул. Октябрьская 3а, офис 202,203
Email: olgis74@mail.ru
VK: https://vk.com/olgis74
Телефон/Факс: (35130) 2-04-08
Телефон: +7(951) 436 30 38

График работы:
с 10:00 до 18:00

(суббота, воскресенье - по записи)

Ищем работника

Требуется агент по недвижимости. (опыт работы приветствуется) За подробной информацией обращаться по телефонам 2-04-08 / 8-902-862-33-30

Купля-Продажа

На сегодняшний день наиболее распространенным из всех видов договоров по отчуждению недвижимого имущества в целом является договор купли-продажи. По договору купли-продажи одна сторона (собственник или уполномоченный его представитель) передает в собственность другой стороне (покупателю) определенное в договоре недвижимое имущество, а покупатель, в свою очередь, выплачивает за него определенную денежную сумму. Отношения, которые возникают между сторонами на основании данного вида договора, прекращаются с момента исполнения договора, т.е. с момента государственной регистрации права собственности уже на нового собственника жилого помещения (покупателя), передачи ключей от квартиры, а также о передаче в полном объеме денежной суммы, указанной в договоре.

Поскольку купля-продажа  — это наиболее часто используемый собственником способ распоряжения своим имуществом, рассмотрим некоторые характерные моменты:

Прежде всего, продавцом имущества может быть собственник или его уполномоченный представитель. Собственником может считаться гражданин только с момента государственной регистрации права собственности. В подтверждении этого служит свидетельство о государственной регистрации права.

Свидетельство о государственной регистрации права – это документ, удостоверяющий и подтверждающий проведенную государственную регистрацию права, и выдается лицу, права которого зарегистрированы, по окончании государственной регистрации. А документом — основанием права собственности служат: договора купли-продажи; бесплатной передачи квартиры (жилого помещения) в собственность граждан; мены (обмена); дарения; ренты; а также свидетельство о праве на наследство по закону (по завещанию); решение суда и др.

Договор купли-продажи жилого помещения должен обязательно содержать три условия, без которых он не будет считаться заключенным (существенные условия договора):

  • Первое условие – это условие о предмете сделке. В договоре должно быть указано, какое жилое помещение продается: адрес, площадь, количество комнат и другое, то есть из совокупности перечисленных признаков ни у кого не должно оставаться сомнения о каком точно объекте идет речь.
  • Второе существенное условие – это условие о цене. И вот здесь стороны часто встают перед выбором. Нередко в договоре, в целях снижения сумм обязательных платеже, цена в договоре указывается заниженная и во много раз ниже рыночной стоимости. Такая уловка чревата тем, что в случае возникновения спора по поводу исполнения договора или его действительности во внимание будет приниматься только цифра, указанная в договоре. Другими словами, если покупатель отказывается от уплаты имущества, с него можно будет потребовать только сумму определенную в договоре.
  • Третье существенное условие (специфичное для договора продажи жилого помещения) – это наличие обремененных лиц. Если в продаваемой квартире проживают лица, которые после приобретения покупателем жилого помещения сохраняют право пользования этим помещением, то такие лица должны быть перечислены в договоре. Однако по новому жилищному законодательству, с переходом жилого помещения в собственность к другому лицу (это может быть при обмене, дарении и т.д.) члены семьи прежнего собственника утрачивают права пользования данным жилым помещением и обязаны освободить это помещение вместе с продавцом без всяких дополнительных расписок и заверений в адрес покупателя.

 

Однако существуют граждане, которые сохраняют право пользования квартирой при ее отчуждении. Это граждане, занимающие жилое помещение по договорам найма (коммерческого) или безвозмездного пользования, заключенным с продавцом данного жилого помещения. Другими словами, при смене собственника жилого помещения  — это не служит основанием для изменения условий или расторжения договора найма или безвозмездного пользования.

Сделки с жильем направлены на решение очень важной социальной проблемы – обеспечение граждан нормальными жилищными условиями. Самостоятельное решение этой задачи поощряется государством путем предоставления некоторых налоговых льгот. Эти льготы распространяются только на налогоплательщиков (т.е. на лиц, имеющих регулярный ежемесячный доход). Льготы распространяются только на тех граждан, которые первый раз приобретают жилое помещение по договору купли-продажи.

Введение на всей территории России единого порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество значительно облегчило положение участников рынка недвижимости, теперь намного безопаснее стало заключать сделки и гораздо меньше неприятных сюрпризов приходится ожидать.

Предпринять меры к тому, чтобы убедится в наличии у продавца права на отчуждаемое имущество, необходимо еще и по другим причинам. Это сыграет немаловажную роль, если вдруг в последующем сделка будет оспорена, так как закон защищает ту сторону, которая при заключении договора проявляет нужную степень заботливости и осмотрительности, старается сделать все возможное, чтобы избежать неблагоприятных последствий.

Прежде чем вступить в сделку необходимо проверить не только правоустанавливающие документы на отчуждаемое имущество, но и выявить возможные аресты и обременения. Это в случае спора послужит доказательством добросовестного и разумного поведения. Все, что можно, было сделано для соблюдения законности сделки.

Как уже говорилось, собственник, продавая свое имущество, может действовать лично или через представителя. Полномочия представителя на право заключения договора оформляется доверенностью. Доверенность от имени физического лица должна быть удостоверена нотариусом.

Следующий шаг к совершению сделки – это составление договора купли-продажи. Договор должен быть заключен обязательно в письменной форме путем составления одного документа – общего для продавца и покупателя – и подписанного сторонами договора.   Это означает, что стороны не могут договорится о продаже объекта, например, обменявшись письмами.

В настоящее время закон не требует нотариального удостоверения договора, достаточно только так называемой простой письменной формы. Для грамотного составления такого вида документа следует обращаться к специалистам, а лучше к юристу.

В обязанности юриста входит: выявление различных вопросов, которые могут повлиять на заключение данной сделки. Например: принадлежит ли отчуждаемое имущество продавцу на праве собственности; имеются ли другие собственники, какие-либо обременения, запреты на отчуждение или аресты данного имущества. В зависимости от конкретных обстоятельств юрист обязан проверить: соблюдены ли некоторые дополнительные условия.  Например, получено ли согласие законных представителей или органа опеки и попечительства; согласие других собственников, если это требуется законом, либо отказ собственников от приобретения отчуждаемой доли (комнаты); нотариальное согласие супруга, также просматриваются наличие документов, которые необходимо будет представить для государственной регистрации договора и права.