Подключение интернета, телефона и других телекоммуникационных систем часто производится и в нежилых помещениях. Однако какими нормативными актами при этом следует руководствоваться?

Законодательство, регламентирующее условия доступа к телекоммуникациям, включает в себя:

• ГК РФ. Его глава 39 описывает общие правила, по которым оказываются платные услуги.
• ФЗ «О связи». Его глава 7 описывает порядок, в котором оказываются эти услуги.
• Правила оказания телематических услуг связи (утверждены постановлением Правительства РФ №575 от 2007 года). Они регулируют правила, по которым предоставляется доступ в интернет.
• Правила оказания услуг телефонной связи (утверждены постановлением Правительства РФ №1342 от 2014 года).
• Правила оказания услуг телевизионного и радиовещания (утверждены постановлением Правительства РФ №785 от 2006 года). В соответствии с ними действуют системы кабельного телевещания и проводного радио.

Все эти нормативные акты не делают разделения по типу помещения, в котором оказываются услуги связи. Более того, использование интернета и других телекоммуникаций является общераспространённой практикой для ИП и юридических лиц, пользующихся интернетом и другими видами телекоммуникаций в офисах.

Менее распространено пользование телекоммуникациями в нежилых помещениях, принадлежащих обычным гражданам без статуса ИП. Однако многие провайдеры, имеющие техническую возможность, подключают интернет в дачных посёлках, где здания формально относятся к нежилому фонду.

Важно! Что касается интернета, то компании-провайдеры обычно рассматривают нежилые помещения, кроме дач, как офисные или производственные. Соответственно, если подключение и будет сделано – то по тарифам для юридических лиц, которые обычно намного выше, чем для простых граждан.

Как подключить безлимитный сервис?

В том случае, если собственник или пользователь нежилого помещения желает воспользоваться услугами связи и подключить безлимитные телекоммуникации, ему потребуется предпринять несколько последовательных шагов.

Требуется ли согласование с властями?

Согласно ФЗ «О связи» , разрешение может потребоваться только при использовании радиосвязи за пределами частот, выделенных для сотовой связи. Во всех остальных случаях конечному пользователю потребуется только заключить договор с провайдером или другой организацией, оказывающей телекоммуникационные услуги.

Однако в том случае, если нежилое помещение находится в МКД, будет использоваться общее имущество собственников квартир для прокладки линий связи. В этом случае может потребоваться разрешение от общего собрания либо от управляющей компании, если ей по договору предоставлены такие полномочия.

Как выбрать провайдера?

При выборе провайдера пользователю следует руководствоваться следующими моментами:

• Техническая возможность подключения. Как правило, доступ в телекоммуникационные сети происходит с помощью кабелей электрической или оптической связи. В итоге провайдеру требуется тянуть линию до конкретного здания, а затем устанавливать в нём своё оборудование. Самый простой вариант в этом случае – подключиться у одного из тех провайдеров, которые уже обслуживают объект. В противном случае пользователю потребуется оплачивать прокладку линии, а это не всегда технически возможно.
• Цены на услуги и требуемые параметры подключения. Провайдеры в своей работе используют тарифные планы, в которых плата зависит от объёма трафика, скорости соединения и т. д. Поэтому пользователь, выбирая провайдера, должен учесть свои потребности и после этого сравнить, что именно предлагают разные компании.
• Режим работы. В том случае, если интернет и другие виды связи используются в коммерческих целях, пользователь заинтересован в том, чтобы техническая поддержка оказывалась оперативно. В некоторых случаях может потребоваться даже круглосуточная работа – однако далеко не все провайдеры обеспечивают такую возможность.
• Отзывы клиентов. На своих сайтах провайдеры выкладывают только похвалы от клиентов – однако даже быстрое знакомство с сайтами, где выкладываются независимые рейтинги и отзывы, позволит убедиться, насколько качественно выбранная компания оказывает услуги.

Какие документы нужны для заключения договора?

После того, как компания, оказывающая телекоммуникационные услуги, выбрана, пользователю требуется заключить с ней договор. Пакет документов, требуемый для этого, может различаться, но обычно требуется следующие бумаги:

Внимание! Копии должны быть заверены, либо предоставлены вместе с оригиналами для сверки.

В том случае, если подключается ИП, потребуется:

• Паспорт.
• Свидетельство о регистрации в качестве ИП.

Кроме того, может потребоваться документ, подтверждающий право пользоваться тем помещением, в котором подключаются телекоммуникации. Таким документом может быть договор аренды либо выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.

После того, как документы поданы, происходит подписание договора. В нём указывается:

• Стороны договора.
• Суть предоставляемых услуг.
• Используемый тарифный план.
• Порядок и сроки оплаты доступа в интернет.

Сроки подсоединения

Подключение к телекоммуникациям осуществляется в сроки, зависящие от технических возможностей организации, предоставляющей услуги связи. Как правило, время, в течение которого начнётся оказание услуг, фиксируется сторонами при подписании договора.

Сроки могут зависеть от следующих моментов:

1. Тип используемой связи. Если телекоммуникации требуют прокладки кабеля, пользователю придётся ждать, пока он физически будет проложен до объекта. Если же используется мобильная или спутниковая связь – то требуется только приобретение и настройка оборудования.
2. Наличие или отсутствие доступа к услуге в конкретном здании. Если оптоволоконная линия уже подведена, пользователю нужно дождаться лишь момента, когда будет смонтировано конкретно его ответвление. Если нет – потребуется время на прокладку хотя бы воздушной линии.
3. Загруженность монтажников, непосредственно прокладывающих линии связи.

Средняя стоимость в РФ

Стоимость доступа в интернет в России сильно различается в зависимости от региона. Так, к примеру, по состоянию на конец 2017 года по данным Ростелекома городом с самыми дорогими услугами провайдеров являлся Магадан: средняя цена за подключение со скоростью до 10 мб/с там составляла около 2000 рублей.

Связано это с географическим фактором: высокоскоростная оптоволоконная линия до этого города была проложена лишь в 2016 году. Самым же дешёвым городом по части доступа в интернет оказался в тот период Воронеж: там аналогичное соединение обходилось примерно в 300 рублей.

Если же брать регионы, то самыми «дорогими» оказываются Дальний Восток и Москва. Дешевле всего услуги провайдера стоят на Северо-Западе и в Поволжье. Также достаточно дёшево обходится интернет в Крыму, однако по состоянию на 2018 год скорость доступа там уступает многим другим регионам.

Могут ли административные органы отказать?

Законодательство о связи не предусматривает необходимости получать разрешение на подключение телекоммуникаций со стороны органов власти. Все ограничения касаются операторов, предоставляющих услуги связи. От них требуется как получение соответствующей лицензии, так и соблюдение установленных технических и законодательных норм.

Поэтому в том случае, если органы власти препятствуют в подключении к интернету или к другим телекоммуникационным системам, пользователь имеет право обжаловать их действия и решения.

К сведению. В этом случае можно как обращаться к вышестоящему должностному лицу, так и подавать иск в защиту своих прав в порядке, установленном КАС РФ.

Есть ли разница для физических и юридических лиц?

Различие при оказании услуг телекоммуникационной связи между физическими и юридическими лицами основано на п. 36 Правил оказания телематических услуг связи . Эта норма даёт операторам право устанавливать различные тарифы для граждан, пользующихся интернетом и другими телекоммуникациями в личных целях, и организаций и ИП, которые, как правило, используют доступ в интернет для коммерческих и других целей.

Как следствие, тарифы на подключение могут различаться в несколько раз. Кроме того, гражданин, не являющийся предпринимателем, может при некачественном оказании ему услуг связи воспользоваться нормами Закона РФ «О защите прав потребителей» . Организации и ИП в свою очередь должны руководствоваться только нормами, установленными ГК РФ.

Ответственность за незаконное использование сети

В том случае, если собственник или пользователь нежилого помещения самовольно подключился к телекоммуникационной сети, не заключая договор с провайдером, он может быть привлечён к административной ответственности по ст. 13.2 КоАП РФ .

Она предусматривает следующие виды наказаний:

• предупреждение;
• штраф от 300 до 500 рублей для граждан;
• штраф для должностных лиц – от 500 до 1000 рублей;
• штраф для организаций – от 5000 до 10000 рублей.

При наложении штрафа дополнительной мерой ответственности может быть конфискация оконечного оборудования. Кроме того, если при самовольном подключении был причинён ущерб имуществу провайдера (например, распределительной коробке), с виновного может быть взыскана компенсация в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Наконец, провайдер может попытаться взыскать с нелегального абонента плату за пользование услугами связи – однако для этого ему потребуется доказать, в течение какого времени пользователь был незаконно подключён к сети.

Использовать интернет и другие системы связи в нежилом помещении вполне возможно. Однако при этом нужно учитывать нормы законодательства, регулирующие эту сферу.

Многие люди приходят к решению, что работать на кого-то не выгодно, не интересно, нецелесообразно. Намного приятнее открыть свой бизнес и быть самим себе директором. Однако не каждый бизнесмен имеет возможность приобрести недвижимость в собственность для бизнес-целей. В таком случае выгодным решением может стать аренда торгового помещения.

Выбирая место для аренды, учтите особенности вашего бизнеса. Проработайте те части города, в которых сосредоточено большее число потенциальных потребителей продукции. Например, магазин с сувенирами целесообразно разместить в центре, где часто прогуливаются туристы, а детские товары можно продавать и в спальных районах, возле садиков, школ, предприятий. Не соглашайтесь сразу на первый попавшийся вариант. Рассмотрите несколько предложений, чтобы выбрать лучшее из них. Посчитайте, хватит ли вам предлагаемой площади, чтобы нормально разместить товар, имеется ли место для склада. Уточните о возможности дальнейшего расширения торговой площади. Порядок взаимоотношений сторон при осуществлении аренды регулируется 34 статьей ГК РФ. Перед тем как подписывать какие-либо документы и оплачивать стоимость аренды, убедитесь, кому принадлежит рассматриваемая в качестве аренды недвижимость. Для этого следует запросить выписку из ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав). Договор аренды торговой площади заключается между арендатором, арендодателем. В качестве арендодателя обычно выступает собственник или уполномоченное лицо (тогда должен быть оформлен соответствующий документ, например, доверенность). Арендуемое торговое место должно иметь точную идентификацию. Особенно этот пункт касается торговых центров: должен быть указан не только полный адрес ТЦ, но и в обязательном порядке этаж, номер места (устанавливается условно арендодателем), метраж помещения (выписка из БТИ).

Кроме самого договора аренды, должны быть в наличии еще и приложения. Это может быть как несколько, так и один документ, например:

• правила использования арендуемой торговой площади;
• условия оказания эксплуатационных услуг;
• условия проведения ремонтных работ в помещении по инициативе и силами арендатора в течение срока аренды;
• детальный план этажа, имеющий четко обозначенные торговые площади и др.

Если срок аренды составляет более 11 месяцев, необходимо зарегистрировать договор в Федеральной Регистрационной Службе. Для этого следует написать заявление о государственной регистрации прав. При этом арендатор (индивидуальный предприниматель) должен предоставить копию своего свидетельства о регистрации ИП, свидетельство о постановке на налоговый учет. А от арендодателя требуются документы на помещение, сдаваемое в аренду, учредительные документы, основание уполномоченного лица (выписка из протокола собрания акционеров). В договоре аренды четко должны быть указаны:

• права, обязанности сторон;
• взаимная ответственность;
• порядок доступа;
• условия досрочного расторжения;
• порядок уплаты эксплуатационных, коммунальных платежей.

Непосредственно в момент передачи торговой площади в аренду, при ее возврате необходимо составить акт передачи имущества. В нем фиксируется состояние объекта, все имеющиеся недостатки. Это позволит избежать проблем с арендодателем при возврате помещения.

При оформлении договора аренды старайтесь учесть все мелочи и нюансы, чтобы потом у вас не болела голова и не пришлось переплачивать лишние средства.

Филипп Иванов

23616

11

Еще пару десятков лет тому назад предприниматели активно скупали объекты жилой недвижимости, в частности, квартиры, расположенные на первых этажах, и в срочном порядке переводили их в коммерческую недвижимость. Жилые помещения обустраивались под офисы, магазины, склады и прочие предприятия.
Сейчас картина на рынке кардинально поменялась: количество заявок по переводу коммерческой недвижимости в жилую недвижимость значительно возросло. В связи с этим, возникает все больше и больше вопросов, затрагивающих основные моменты такого перевода. О том, как оформить коммерческую недвижимость, расскажем в этой статье.

Для начала, чтобы вникнуть в данный процесс, определимся, что входит в коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость - сооружения, участки земли, здания, которые используются для коммерческой деятельности и извлечения регулярной прибыли, инвестиционного дохода, прироста капитала, дохода, получаемого от аренды.

К объектам коммерческой недвижимости относят:

• Торговую коммерческую недвижимость - магазины, торговые центры, павильоны и т. д. Эти помещения используют для ведения розничной торговли.
• Офисную недвижимость. Сюда входят административные, офисные здания, особняки, бизнес-центры, нежилые помещения, располагающиеся на первых этажах жилых домов, цокольных этажах зданий и т. д.
• Промышленную недвижимость.
• Складскую недвижимость, в которую входят помещения, используемые для приема, хранения и размещения различных предметов.
• Автопаркинги (гаражи-стоянки). Данный вид коммерческой недвижимости слабо развит в нашей стране.
• Гостиницы.

Особенности переоформления коммерческой недвижимости

Процедура перевода жилой недвижимости в коммерческую (нежилую) и наоборот, подробно описана в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящена целая глава. Здесь же содержится перечень документов, который необходим для осуществления перевода недвижимости из одного вида в другой.
Итак, как переоформить коммерческую недвижимость?
Чтобы выполнить перевод недвижимости необходимо произвести следующие действия:

• Обеспечить все необходимые инженерные коммуникации в переоформляемом помещении.
• Проверить несущие конструкции, если они находятся в неудовлетворительном состоянии, то необходимо устранить эти проблемы.
• Устроить коммуникации в помещении таким образом, чтобы они не предоставляли угрозы для людей. Причем данное требование касается, как внутренней, так и внешней, прилегающей территории.
• Установить устройства, используемые для защиты от утечки воды, если есть возможность проникновения в помещение талой или дождевой воды.

Какие документы нужны для перевода коммерческой недвижимости

Чтобы осуществить перевод одного вида недвижимости в другую, вам потребуется предоставить в органы местного самоуправления следующие документы:

• Технический план помещения, в котором должно присутствовать подробное его описание.
• Заявление с желанием перевода из одного вида в другой.
• Планировка каждого этажа здания, в котором имеется более 1 этажа.
• Оригиналы, либо нотариально заверенные документы на владение этим помещением.
• Проект перепланировки помещения, если это требуется для соблюдения закона.

Данный перечень документов является основным в соответствии со статьей 23 ЖК, но во время рассмотрения вашей заявки может возникнуть необходимость предоставить и некоторые дополнительные документы, в зависимости от различных нюансов.

Так, к примеру, в соответствии с Жилищным кодексом нашей страны, для того, чтобы провести реконструкцию офиса в бизнес-центре, необходимо получить решение общего собрания собственников помещений, а иногда и всех собственников.

Разрешение всех собственников требуется тогда, когда речь заходит об уменьшении размеров помещения при помощи его реконструкции, перепланировки, перестройки и прочего, при помощи присоединения части имущества других помещений. Об этом гласит 3 часть статьи 36 Жилищного кодекса.

Согласно 1 статье Градостроительного кодекса нашей страны реконструкция представляет собой изменение параметров здания - количества этажей, высоты, объема, площади, а также качества инженерно-технического обеспечения. Но не нужно путать реконструкцию с переустройством, так как последнее представляет собой замену, установку, либо перенос различного оборудования, коммуникаций. Данное изменение требует занести информацию в технический паспорт помещения.

Кроме того, существует еще одно понятие - перепланировка , которое включает в себя изменение конфигурации помещения. Перепланировка - перенос дверных проемов, перегородок, их разборка, увеличение или уменьшение площади и т. д. В случае если вы проводите переустройство или перепланировку помещения, вам ненужно будет получать согласие собственников помещений.

В том случае, если вы не провели процедуру согласования жилых или нежилых помещений, то вы можете попасть в суд. И тогда собственники других помещений смогут оспорить ваши действия по изменению помещения. Все будет возвращено в первоначальный вид. Вряд ли такой исход событий вас порадует, когда вы выполните все необходимые работы.

Когда действует запрет на перевод недвижимости

В Жилищном кодексе содержится информация, согласно которой изменение назначения того или иного вида недвижимости становится невозможным:

• Присутствуют условия ипотеки, аренды, залога, то есть в случаях, когда право собственности на помещение, которое переводится из одного вида в другой и при этом имеет обременение в пользу третьих лиц, либо когда лицо, независимо физическое или юридическое обладает правами на помещение в течение определенного срока.
• Несоответствие нормами между и правилами, согласно которым помещение было объявлено непригодными для проживания.
• Помещение относится к жилому дому или используется для постоянного проживания людей.

Также не стоит забывать о требованиях, которые предъявляются к помещению, которое меняет свой статус, то есть переводиться из одного вида в другой.

Сроки и этапы перевода коммерческой недвижимости

• Разрешение или запрет перевода помещения принимается в результате рассмотрения заявления и всех предоставленных документов не дольше 45 дней с момента, когда документы были предоставлены главе администрации.
• Уполномоченным органом не позже 3 рабочих дней с момента принятия решения выдает заявителю документ, который подтверждает принятие того или иного решения.
• После выдачи документа о принятии решения о передачи, информацию о принятом решении сообщают собственникам помещений, которые примыкают к вашему помещению.
• Если возникает необходимость перепланировки, переустройства объекта, либо любые другие работы, то необходимо получить разрешение на их проведение - распоряжение о проведении работ. Это распоряжение в будущем потребуется для проведения тех или иных работ.
• Если никакие дополнительные работы проводиться не будут, то распоряжение будет свидетельствовать об окончании перевода помещения из одного вида в другой.

После окончания переустройства оформляют акт приемочной комиссии, который направляется органом, проводящем перевод помещений, в органы кадастрового учета. Данный документ подтверждает, что перевод помещения завершен.

Далее оформляется кадастровый паспорт, и вносятся изменения в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оформляется кадастровый паспорт в течение 15 дней, а внесение изменений в реестр отнимает 5 рабочих дней. Не стоит забывать об уплате госпошлины. После внесения всех этих изменений, собственник получает повторное Свидетельство о праве собственности.

Объекты нежилой недвижимости отличаются от жилых тем, что они не предназначаются для проживания граждан на постоянных или временных условиях.

Они могут применяться исключительно в целях осуществления коммерческой, административной, общественной и других видов деятельности .

ВНИМАНИЕ: Самая распространенная ошибка, которую допускают граждане – это перепутывание понятий нежилых объектов и общего имущества в многоквартирных домах.

В действительности, такие объекты как подъезды, лестничные клетки, лифты, чердачные и подвальные помещения, не принадлежат к категории нежилых, а являются местами общего пользования. Нежилыми являются офисы, магазины, кафе, мастерские и другие объекты.

Основные виды коммерческой недвижимости и ее классификация

Одновременно с запуском процесса приватизации предприятий на территории России начала формироваться коммерческая недвижимость .

Предназначение объектов, попадающих под данную категорию, может заключаться как в получении дохода (коммерческие помещения), так и в создании условий для получения этого дохода (промышленные, или индустриальные помещения).

Существует несколько крупных видов нежилых помещений :

• офисные;
• торговые;
• гостиничные;
• гаражные;
• складские;
• промышленные.

В классификации коммерческой недвижимости представлены классы от A до D, в зависимости от ее качества . Гостиничная недвижимость подразделяется на 14 различных классов от люкса до эконома и гостиничного двора.

Торговый вид нежилой недвижимости представлен десятью классами – от новейших мегамоллов до павильонов и небольших помещений в жилых домах.

Офисное

Офисные помещения предназначаются для ведения различных видов деятельности . Они могут располагаться в крупных бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, торговых центрах, а также в административно-жилых и административных сооружениях.

Обязательными элементами являются капитальные стены, которые отгораживают его от соседних помещений.

Такие коммуникации, как водопровод, сливная система и др. являются не обязательными для офиса, однако они обязательно должны присутствовать в здании, где оно расположено.

В зависимости от престижности и качества, различают четыре категории или класса коммерческих помещений :

Торговая площадь

Торговой площадью принято называть участок, отведенный под занятие торговой деятельностью . Она может находиться в торговых и торгово-развлекательных центрах, а также в жилых и административных зданиях.

Наличие капитальных стен не является обязательным условием торговой площади, а все необходимые коммуникации могут находиться в общем здании и предназначаться для использования несколькими помещениями.

Классификация нежилых помещений данного вида основывается на нескольких критериях, среди которых :

Универсальные

Важной особенностью этого типа нежилых помещений является возможность их применения для ведения различных видов деятельности .

В таком помещении, в зависимости от целей и предпочтений собственника, можно обустроить:

• офис;
• магазин;
• салон;
• клинику;
• тренажерный зал;
• клуб;
• место общественного питания;
• мастерскую и др.

ВАЖНО: Обязательными признаками этого виды коммерческих помещений являются наличие отдельного входа, капитальных стен и собственных коммуникационных сетей.

Места расположения универсальных помещений могут быть разными – преимущественно это бизнес-центры, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы , а также здания административного и жилого назначения.

Складские

Складыпреимущественно располагаются в административных зданиях, складских комплексах и торговых центрах, а также могут быть отдельно стоящими.

Они предназначаются для хранения продуктов питания и любых видов товаров .

У данного типа коммерческих помещений должен быть отдельный вход и капитальные стены, а наличие собственных коммуникаций не является обязательным условием.

Какие виды деятельности могут осуществляться в нежилых помещениях?

Нежилые помещения предполагают возможность занятия многими видами деятельности :

• медицинской;
• образовательной;
• коммунально-бытовой;
• творческой;
• развлекательной;
• спортивной;
• промышленной;
• административно-управленческой;
• торговой.

Вид деятельности — сдача в аренду нежилых помещений

Аренда нежилых помещений имеет свои характерные особенности.

В тексте договора должны быть указаны следующие моменты :

• название конкретного объекта;
• его точное местонахождение;
• общая площадь всех арендуемых помещений и каждого в отдельности;
• технические характеристики.

СПРАВКА: Если помещение включает в себя несколько частей, одни из которых являются основными, а другие вспомогательными, договор должен сопровождаться планом с подробным указанием всех деталей.

Существует несколько видов аренды нежилых помещений, указанных в главе 34 ГК РФ :

1. прямая аренда;
2. субаренда;
3. наем;
4. поднаем.

В зависимости от сроков различают несколько видов договоров аренды :

Договор аренды нежилого помещения, заключенный, как минимум, на год, должен пройти процедуру государственной регистрации .

ВНИМАНИЕ: Согласно ст. 610 ГК РФ, договоры, в которых срок действия не определен, регистрации не подлежат.

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

   В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. «Законом» могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

   Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

При пользовании нежилой недвижимостью важно учитывать некоторые нюансы .

1. Если нежилой объект сдается в аренду, необходимо учитывать такой важный его признак как изолированность. Согласно федеральному закону № 122-ФЗ , допускается передача частей помещения во временное пользование, если эти части являются индивидуализированными.

   В п.5 ст.25 этого нормативно-правового документа идет речь о необходимости указания размера площади, а также приложения кадастрового паспорта.

2. У каждого законного владельца имеется право долевой собственности. Размер доли определяется площадью недвижимости заинтересованных лиц.
3. Нежилые площади в жилых домах – абсолютно изолированы и не принадлежат к общему имуществу собственников.

Досконально разбираясь в видах нежилых объектов и присущих им признаках, субъекты экономической деятельности становятся способными правильно использовать их целевое назначение и осуществлять сделки.

После регистрации фирмы и начала деятельности одним из главных вопросов, стоящих перед предпринимателем, является приобретение или аренда подходящего помещения для своего офиса. Найти такое зачастую непросто. Желательно, чтобы офис находился в удобном для работы месте, площадь его была достаточной для ведения деятельности, планировка хорошей, а стоимость аренды или покупки - доступной.

Существует несколько вариантов решения проблемы поиска офисного помещения:

• аренда;
• покупка специально обустроенного рабочего помещения в нежилом фонде;
• приобретение квартиры в жилом фонде города с последующим оформлением всех документов.

В данной статье мы подробно рассмотрим особенности использования в коммерческих целях жилых помещений, а также перевод их в нежилой (коммерческий) фонд.

В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.

Несмотря на то, что квартира изначально для данных целей не предназначается, покупка ее для офиса с экономической точки зрения выгодна. Это дает возможность сэкономить на приобретении полноценного офисного помещения — стоимость готового офиса будет значительно выше.

Кроме того, подобрать квартиру подходящей площади в нужном месте проще - можно воспользоваться помощью агентств недвижимости, объявлениями в газетах, поиском через Интернет или личными связями.

После совершения сделки нужно оформить необходимые документы, спланировать помещение в соответствии с вашими требованиями, выполнить ремонт и приступать к работе. Но чтобы избежать негативных последствий, перед началом эксплуатации необходимо правильно преобразовать квартиру в офис.

В большинстве случаев, особенно, если деятельность фирмы связана с оказанием услуг населению, наиболее предпочтительны и удобны аренда или приобретение офиса на первом этаже жилых домов с обязательной возможностью организации отдельного входа.

Процедура расселения

Квартира может быть объектом купли-продажи, только если она находится в частной собственности. Поэтому муниципальная квартира перед совершением покупки должна быть переведена из государственной собственности в частную или приватизирована.

Для получения квартиры в собственность, необходимо подобрать и предоставить ее владельцу альтернативный жилой объект. Если в квартире проживает несколько человек, или квартира коммунальная, то, возможно, потребуется произвести расселение. В этом случае каждому из проживающих в ней лиц необходимо предоставить жилище. После этого расселяемая квартира сможет перейти в собственность заинтересованного физического или юридического лица.

Осуществить расселение жилого объекта, находящегося в совместной собственности, можно только при наличии добровольного согласия всех его владельцев и жильцов. Если квартира находится в ведомственном доме, следует получить согласие на передачу данного жилья из ведомственного подчинения.

Определив стоимость квартиры, необходимо рассчитать суммы для приобретения нового жилья ее владельцам. Для этого определяют число квадратных метров общей площади, приходящейся на каждый финансово-лицевой счет.

Перед продажей следует собрать все требуемые для оформления сделок купли-продажи документы. Если у владельцев квартиры есть несовершеннолетние дети, необходимо получить согласие органов опеки. Решив все указанные вопросы и подобрав отдельное жилье каждому участнику расселения, проводят государственную регистрацию сделки.

Порой достижение соглашения с каждым из собственников становится довольно сложным процессом. Видя повышенный интерес к своей квартире, они могут намеренно завышать цену. В этом случае, возможно, проще будет подыскать другой вариант покупки квартиры для офисного помещения.

Оформление права собственности

После выбора и приобретения объекта, удовлетворяющего вашим требованиям, необходимо оформить на него право собственности. В этом случае оформление проводится так же, как и при обычной покупке квартиры для проживания.

Для возникновения права собственности на квартиру в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) должна быть внесена соответствующая запись. Регистратору предоставляют требуемый пакет документов. Основополагающим документом для регистрации права собственности является договор купли-продажи квартиры, содержащий соглашения по всем существенным условиям и подписанный участниками сделки.

При проведении сделки необходимо учитывать, что в зависимости от того, кто является покупателем - физическое лицо или юридическое - перечень документов будет отличаться. Физическому лицу следует предоставить копию паспорта, а юридическому - заверенные копии учредительных документов и выписку из ЕГРЮЛ. Данная выписка действительна в течение месяца со дня получения. Если форма организации юридического лица - акционерное общество, то дополнительно необходимо предоставить согласие акционеров на приобретение данного имущества.

Квитанция об уплате государственной пошлины и ее копия предоставляются в любом случае. Однако размер самой пошлины за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 1000 руб., а для юридических - 15000 руб.

Переоформление в нежилой фонд

После покупки жилого помещения необходимо выполнить его перевод в нежилой фонд в соответствии с установленными процедурами. Порядок перевода установлен в главе 3 ЖК РФ «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

Главным условием для осуществления такого перевода является наличие доступа к переводимому помещению без использования помещений, которые обеспечивают проход к жилым помещениям.

Перевод жилого помещения в нежилое невозможен, если:

• отсутствует техническая возможность организовать доступ к данному помещению;
• переводимое помещение является частью жилого помещения или используется в качестве места постоянного проживания;
• право собственности на данное помещение обременено правами других лиц.

В многоквартирном доме перевод квартиры в нежилое помещение допускается только когда квартира находится на первом этаже дома, или же все помещения под данной квартирой не являются жилыми.

Во многих современных новостройках первые два этажа изначально нежилые (коммерческая недвижимость) и имеют отдельные от жилых подъездов входы с улицы. Подбирать подобные помещения можно еще на этапе строительства.

Для осуществления перевода жилого помещения в нежилое следует подготовить и подать в орган, выполняющий перевод помещений по месту нахождения переводимого помещения (в Москве — это Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы), следующие документы:

• заявление о переводе помещения в нежилое;
• правоустанавливающие документы на данное помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
• план переводимого помещения и его технический паспорт;
• поэтажный план дома, в котором расположено переводимое помещение;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке план переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если они необходимы для обеспечения использования помещения в качестве нежилого).

Орган, выполняющий перевод помещений, выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения. По результатам рассмотрения представленных документов не позднее, чем через 45 дней со дня их подачи, выносится решение о переводе помещения в нежилое или об отказе в выполнении перевода.

Не позднее, чем через 3 рабочих дня со дня принятие решения, орган, осуществляющий перевод помещений, выдает или направляет заявителю по указанному им в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие того или иного решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии решения собственников помещений, примыкающих к тому, в отношении которого принято данное решение.

Если необходимо провести переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения, и (или) иные работы для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого, документ должен содержать требование об их проведении, а также перечень иных необходимых работ. Если проведения каких-либо работ не требуется, то документ, подтверждающий окончание перевода помещения, служит основанием для использования помещения в качестве нежилого. Если требуется, то основанием является завершение переустройства и (или) перепланировки.

Собственник переведенного помещения должен внести изменение в ЕГРП в связи с изменением назначения объекта недвижимости.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

Согласно ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое возможен в следующих случаях:

• непредставления указанных выше документов;
• представления документов в ненадлежащий орган;
• несоблюдения условий перевода помещения;
• несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Проект переустройства или перепланировки должен быть подготовлен организацией, имеющий лицензию. При разработке данного проекта следует учесть все требования к помещению (технические, санитарные, противопожарные, экологические), используемым материалам. Если проект не соответствует требованиям законодательства, это может стать основанием лишения лицензии разработавших его специалистов.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия. Заявитель может обжаловать данное решение в судебном порядке. Решение должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушенное требование законодательства.

Переустройство и перепланировка

Разумеется, квартира со стандартным расположением комнат без проведения ремонта для ведения профессиональной деятельности не подходит. Поэтому должен быть разработан проект ее переустройства или перепланировки.

Переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и установку дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидация темных кухонь и устройство входов в кухни непосредственно из жилых помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство и перепланировка проводятся только по согласованию с органами местного самоуправления.

Подготовленный проект перепланировки согласовывается в:

• пожарной инспекции;
• КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры) - если дом является памятником истории и культуры;
• администрации района, в котором находится помещение;
• жилищном агентстве;
• ГУ «Дортехнологии»;
• МВК (межведомственной комиссии).

Список может меняться в зависимости от конкретной ситуации. После согласования во всех инстанциях МВК выдает разрешение на проведение в помещении необходимых работ.

После выполнения всех работ осуществляется приемка помещения. Для этого орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения создает приемочную комиссию. Она составляет акт, подтверждающий окончание работ по переустройству и (или) перепланировке. Этот акт направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Акт о перепланировке подписывают:

• владелец помещения (арендатор, субарендатор, собственник);
• балансодержатель (ТСЖ, управляющая компания);
• предприятие, отвечающее за техническое состояние и эксплуатацию здания (ГРЭП, РЭП и т.д.);
• организация, составлявшая проект перепланировки (проектная);
• строительная организация, проводившая работы по перепланировке офиса;
• служба пожарного надзора.

После получения подписанного акта необходимо получить новый паспорт в БТИ, новый кадастровый номер и зарегистрировать права собственности в Росрегистрации. После этого организация имеет право использовать квартиру для размещения офиса.

Когда можно вести бизнес на дому

В большинстве случаев использовать жилое помещение под офис можно только после перевода его в нежилое. Но, тем не менее, при соблюдении ряда условий можно вести бизнес и на дому:

• частное лицо должно быть собственником данного помещения;
• деятельность предпринимателя не должна нарушать права и интересы других граждан;
• владелец жилья может использовать жилую квартиру под офис для работы в качестве индивидуального предпринимателя или для ведения профессиональной деятельности. Данную деятельность осуществляют люди творческих профессий, юристы, репетиторы, портные, аудиторы и внештатные бухгалтеры.

Ведение профессиональной деятельности в жилом помещении собственником возможно при согласии на это членов его семьи. В свою очередь, если помещение занимается по договору найма, согласие на использование его для работы должен дать наймодатель.

Данные виды деятельности вправе осуществлять не только собственники жилых помещений, но и наниматели, а также лица, проживающие в данных помещениях на законных основаниях (члены семьи собственника или нанимателя).

Не допускается использование собственной жилой квартиры для ведения промышленного производства, открытия магазина, детского сада или мини-прачечной. В этом случае требуется предварительно перевести жилое помещение в нежилое и соблюдать правила эксплуатации. То же самое необходимо сделать и тем, кто намерен сдавать свою квартиру под офис.

Юридическое лицо не может использовать арендованную квартиру под офис до перевода ее в нежилой фонд. Взять жилое помещение в аренду юридическое лицо имеет право только для проживания своих сотрудников.

Правила эксплуатации

Ведение предпринимательской и профессиональной деятельности в жилых помещениях допустимо лишь при соблюдении законных интересов и прав других граждан, живущих в этой квартире. Не должны нарушаться и права соседей, проживающих в многоквартирном доме. В противном случае они могут подать заявления в милицию или обратиться с исками в суд.

Кроме того при использовании квартиры в качестве офиса должны соблюдаться правила пользования жилыми помещениями, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, утвержденные органами исполнительной власти.

Деятельность не должна создавать излишнего шума, вибрации, выделения газов, опасных веществ и отходов.

Заключение

Возможность стать собственником коммерческой недвижимости, переведя квартиру из жилого фонда в нежилой, заинтересовала предпринимателей с первых же этапов развития данного рынка. Квартиры, переделанные под офисы и магазины, оказались весьма выгодным вложением и приносят до 25% дохода в год.

Правильное выполнение всех действий по выбору, покупке и реконструкции квартиры в офисное помещение позволят получить офис, полностью соответствующий вашим требованиям. Это, несомненно, окажет положительное влияние на ваш бизнес.