Предложения по решению данной задачи включают в себя два основных направления:

Регулирование деятельности естественных локальных монополистов;

Организация ресурсосбережения.

Регулирование деятельности локальных естественных монополий по поставке коммунальных услуг направлено на:

Регулирование цен на поставку услуг естественных монополистов;

Внедрение альтернативных технологий.

Практика регионов России показывает, что цены на поставку услуг естественных монополистов оказываются искусственно завышены путем увеличения уровня рентабельности, увеличения уровня амортизационных отчислений и отчислений в ремонтный фонд. В связи с этим, необходимым является проведение аудиторских проверок тарифов на услуги естественных монополистов, а также включение в состав регионально-энергетической комиссии представителей управляющих компаний жилищного фонда.

Большую роль в ценовом регулировании имеют местные органы власти города Читы, которые должны своими решениями способствовать снижению цен на услуги путем установки минимального уровня рентабельности, обязательным конкурсным распределением подрядов на поставку сырья, материалов и ремонтные работы в пределах своей компетенции. Возможно заключение трехстороннего договора между монополистом, управляющей компанией и местным органом власти, в котором было бы отражено, что управляющая компания возмещает затраты на услуги монополистов на уровне тарифа для населения. Разницу берет на себя бюджет, что побудит органы власти вести более тщательный контроль за ростом тарифов и проводить мероприятия по энергоресурсосбережению.

Организация ресурсосбережения в жилищном фонде может дать наибольший эффект снижения цен на услуги монополистов. К тому же внедрение энергоресурсосбережения позволит поднять удельную долю возмещения населением затрат на содержание и обслуживание жилья без увеличения тарифа.

В организации ресурсосбережения стоит выделить два момента:

Организация повсеместного учета потребления ресурсов путем установки коммерческих узлов учета;

Внедрение новейших ресурсосберегающих технологий.

Совершенствование системы управления ЖКХ

Предложения по решению этой задачи включают в себя два основных направления:

Формирование многообразия собственников жилищной сферы;

Демонополизация обслуживания муниципального жилого фонда и формирование рынка услуг.

Необходимо разрешить проблемы между субъектом жилищной собственности и ее пользователем. Не решила этот вопрос и приватизация жилья. Население города Чита не чувствует себя собственником, понимая, что приватизирована лишь квартира, а все остальное находится в совместной собственности с иными субъектами, владеющими прочими элементами зданий. Огромную роль в повышении качества предоставляемых услуг ЖКХ играет личная заинтересованность в содержании жилищного фонда. Создание товариществ собственников жилья (ТСЖ) позволит повысить личную заинтересованность жильца в качественном содержании не только своей квартиры, но и мест общего пользования, оборудования и т.д. С другой стороны, повысится и требовательность к организациям, предоставляющим жилищно-коммунальные услуги, т.к. эффективность и направление вложения средств будет определяться уже самими собственниками.

Таким образом, муниципальные органы власти г.Читы должны всячески содействовать созданию ТСЖ, оказывая при этом всестороннюю юридическую и экономическую поддержку.

Содействие скорейшему становлению ТСЖ должно предусматривать:

Упрощение процедуры регистрации;

Получение ТСЖ дотаций на техническое обслуживание жилья и коммунальных услуг на уровне муниципального жилищного фонда;

Передача прав на нежилые помещения или перечисление части арендной платы ТСЖ за нежилые помещения в доме;

Передача прав на земельный участок под дом и придомовую территорию.

Действенную помощь в распространении товариществ собственников может оказать организация их на базе вновь построенных жилых домов, в которых все квартиры распределяются на рыночной основе. Однако не исключается и факт создания ТСЖ с участием муниципальных органов власти через уполномоченные органы.

Одной из главных целей реформы является демонополизация жилищно-коммунального хозяйства и формирование рынка услуг. Для достижения этой цели необходимо:

Разделение функций заказчика и подрядчика на предоставление жилищно-коммунальных услуг;

Внедрение конкурсного отбора подрядных организаций во все сферы жилищно-коммунального хозяйства г.Читы.

Служба заказчика города Чита должна постепенно превращаться в управленческую компанию. Служба заказчика должна являться управляющей структурой как в области обслуживания жилья и других объектов, так и в области их теплоэнергоснабжения.

Введение договорной формы взаимоотношений как между собственником и муниципальной службой заказчика, так и между подрядными организациями, позволяет перевести сферу управления жилищно-коммунальным хозяйством на более высокий уровень. Материальная ответственность за нарушение договорных обязательств приводит к значительному улучшению качества содержания и обслуживания жилищного фонда нашего города.

Практика регионов России показала, что создание конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом между управляющими компаниями различных форм собственности также ведет к повышению качества жилищно-коммунальных услуг и сокращению затрат на содержание жилищного фонда, однако, на сегодняшний день система бюджетного финансирования службы заказчика не позволяет развиваться рыночным отношениям в сфере управления жилфондом. Это связано, прежде всего, с тем, что при финансировании из бюджета, служба заказчика создается с минимальным количеством персонала, что в свою очередь, связано с сокращением бюджетных расходов.

Управляющая компания должна быть самоокупаемой, а количественный состав персонала должен определяться исходя из реально поставленных задач. В перспективе только собственник жилья должен выбирать того, кому доверит он управление своей собственностью и сколько он будет за это платить.

С другой стороны, в сферу интересов управляющей компании нового типа должны попасть не только жилые дома и придомовые территории, но и вполне логично - другая инфраструктура микрорайонов и районов города, а именно: детские сады, школы, больницы, объекты социально-культурного назначения, тепловые передающие сети и др.

Совершенствование механизма финансирования ЖКХ

Для достижения целей реформы ЖКХ в области финансирования необходимо:

Ежегодно в бюджете муниципального образования г.Чита предусматривать защищенную статью для предоставления компенсаций и льгот на оплату ЖКУ.

Проработать систему векселеоборота в жилищно-коммунальном хозяйстве, подразумевающую выпуск векселя, предназначенного для уменьшения кризиса неплатежей в системе ЖКХ и ухода от взаимозачетов.

Ввести жилищный ваучер на оплату субсидий, который затем может использоваться жителем для оплаты ЖКУ, и далее использоваться для взаиморасчета предприятиями ЖКХ между собой и бюджетом. Это позволит высвободить значительные финансовые средства.

Проработать систему городского займа под обеспечение недвижимостью.

Разработать программу привлечения внебюджетных инвестиций.

Необходимо создавать и развивать предприятия, совместные предприятия, которые бы работали на систему ЖКХ. Вновь созданные, или существующие предприятия, вкладывающие инвестиции в развитие жилищно-коммунального хозяйства, или при выпуске новой продукции для ЖКХ освободить от уплаты налогов на время окупаемости инвестиций.

Более полно использовать дополнительные источники финансирования за счет доходов от рекламы, нахождения на объектах муниципальной собственности чужой собственности, привлечения арендаторов в части ремонта фасадов, благоустройства территории и т.д.

Внедрить систему оперативного учета движения денежных средств и систему учета текущей дебиторской и кредиторской задолженности.

Проводить отбор и экономический анализ инвестиционных проектов, направленных на развитие жилищно-коммунального хозяйства города Читы.

Эффективно использовать временно свободные средства для получения дополнительной прибыли и, в частности, разрешить использование временно свободных целевых бюджетных средств в течение года по усмотрению службы единого заказчика с предоставлением отчетов в конце года об их использовании по назначению.

Разработать положение о дифференцированной плате за жилищные и коммунальные услуги, предусмотрев в нем дифференциацию платы в зависимости от этажности, состояния дома, отдаленности от центра, расположения его вдоль улицы или внутри квартала.

Тариф на теплоэлектроэнергию должен состоять из двух частей: собственно стоимости энергии и ее транспортировки, причем стоимость транспортировки - величина постоянная, а стоимость самой энергии определяется на конкурсной основе.

Для сокращения затрат служба заказчика г.Читы может покупать энергию напрямую у производителей, которые должны предоставить калькуляцию, расшифрованный тариф с указанием своих реальных издержек.

Проблемы жилищно-коммунального хозяйства были и продолжают оставаться безусловными «лидерами» беспокойства граждан. Поэтому президентом РФ было дано поручение ОНФ проанализировать состояние общественного контроля в сфере ЖКХ и при необходимости разработать комплекс мер, повышающий его эффективность.

Во исполнение указанного поручения рабочая группа ЦШ ОНФ «Качество повседневной жизни» и Центр независимого мониторинга исполнения указов президента «Народная экспертиза» провели целый ряд исследований в этой сфере.

Начиная с 2012 г. президент РФ, лидер ОНФ Владимир Путин серией своих указов (в том числе «майских указов») и постановлений планомерно создавал возможности для получения объективной информации гражданами о деятельности органов власти, а также контроля за их деятельностью в важнейших для жизнедеятельности сферах. В общей сложности за это время было дано 34 поручения.

Согласно данным Контрольного управления президента РФ, на сегодняшний день с контроля снято 16 поручений. Ситуация с реализацией поручений в сфере общественного контроля, касающихся исключительно сферы ЖКХ, хуже – 100% поручений президента (11) пока остаются не исполненными.

Тем не менее проведенный активистами ОНФ мониторинг реализации этих поручений президента РФ показал, что за последние три года в стране созданы серьезные предпосылки для возникновения эффективной системы общественного контроля во всех сферах, а не только в ЖКХ.

Условно сложившуюся систему общественного контроля можно разделить на четыре блока – это оценка деятельности руководителей предприятий и качества услуг, предоставляемых населению; контроль нормотворческой деятельности органов власти; учет инициатив населения; участие граждан в принятии решений через общественные советы и иные формы.

В рамках реализации поручений президента созданы такие механизмы, как сайтs regulation.gov.ru и roi.ru, позволяющие учитывать мнения граждан при принятии различных решений федеральными органами власти; повышена информационная открытость СРО; создан институт оценки регулирующего воздействия (ОРВ) всех нормативных актов от федерального до муниципального уровня; предоставлены возможности для граждан проводить оценку эффективности действий руководителей и госслужащих, а также участвовать в формировании стандартов качества госуслуг, сформированы общественные советы при органах власти различных уровней управления и многое другие.

Сегодня эта система уже сегодня работает и оказывает положительное влияние на развитие страны в целом и решения самых острых проблем общества, в частности.

Универсальной проблемой всех сфер общественного контроля, препятствующего его эффективной реализации, является, прежде всего, недостаточный уровень информационной открытости, а также недостаточный уровень информированности населения о существующих возможностях участия в общественном контроле.

Эта и другие проблемы системы общественного контроля обсуждались членами рабочей группы «Качество повседневной жизни» с экспертами, представителями федеральных и региональных органов власти, руководителями общественных организаций, работающих в сфере общественного контроля. В результате было выработано 20 рекомендаций по совершенствованию системы общественного контроля (в том числе для реализации ОНФ), которые затем лягут в основу доклада ОНФ об исполнении поручения президента РФ и после обсуждения на Центральном Штабе ОНФ будут направлены в Контрольное управление президента РФ:

1. Доработать методические рекомендации, разработанные Министерством труда и социальной защиты РФ (в части организации проведения оценки и составления рейтингов организаций социальной сферы, информирования населения о результатах оценки организаций, установления требований по размещению информации на сайтах профильных ведомств) с целью установления единых правил и повышения доступности такой оценки для граждан.

2. Рекомендовать правительству РФ ввести новый критерий «информационной открытости» в систему оценки деятельности руководителей органов местного самоуправления, унитарных предприятий и учреждений, действующих на региональном и муниципальном уровнях, а также акционерных обществ, контрольный пакет акций которых находится в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, осуществляющих оказание услуг, необходимых для обеспечения жизнедеятельности населения муниципальных образований.

3. Предложить Общественным советам по ЖКХ при главах субъектов РФ по итогам года анализировать данные оценки гражданами деятельности руководителей предприятий в сфере ЖКХ и ежегодно направлять доклад со своими выводами главе субъекта РФ для принятия им кадровых и иных решений, направленных на совершенствование работы жилищно-коммунального комплекса.

4. Включить заключение оценки регулирующего воздействия (ОРВ) законопроектов в перечень обязательных документов, предоставляемых при внесении законопроектов в Госдуму.

5. ОНФ - продолжить мониторинг информационной открытости саморегулируемых организаций в сфере ЖКХ на предмет исполнения ими требований законодательства в части полноты предоставляемой информации на сайтах. Итоги мониторинга направить в Генпрокуратуру РФ для принятия мер по устранению выявленных нарушений.

6. Предлагается расширить полномочия общественных советов при федеральных органах исполнительной власти, предоставив им право утверждать годовые планы ведомства, рассматривать отчеты об их работе, контролировать закупочную деятельность ведомства, отслеживать качество предоставляемых населению услуг или участвовать в работе кадровых комиссий ведомств, деятельность которых направлена на борьбу с коррупцией или против возникновения конфликта интересов внутри самой структуры.

7. Предлагается завершить формирование общественных советов в сфере ЖКХ при главах субъектов РФ.

8. Рекомендовать общественным советам при главах субъектов РФ в сфере ЖКХ в ходе заседаний советов рассматривать обращения граждан, поступающих на имя главы субъекта РФ, также вести прием граждан в приемной главы субъекта РФ по проблемам ЖКХ.

9. Рекомендовать повысить прозрачность деятельности общественных советов при главах субъектов, обязав публиковать на официальных сайтах Главы субъекта РФ положения о их деятельности, составе и протоколы заседаний.

10. Предлагается рекомендовать включить в положение об общественном совете при Минстрое РФ и общественных советах при главах субъектов РФ обязанность проводить контроль за реализацией программы по переселению из аварийного жилья.

11. ОНФ - продолжить мониторинг введения в регионах социальной нормы в части исполнения поручения президента об обязательном проведении информационной работы с населением при принятии такого решения. Информацию предоставить в правительство РФ, Администрацию президента РФ.

12. Обязать регионального оператора капитального ремонта включать жителей ремонтируемых домов (или их представителей) в состав комиссии по определению исполнителя подрядных работ и приемке работ.

13. Необходимо обязать органы исполнительной власти субъектов РФ публиковать ежегодные отчеты о деятельности регионального оператора.

14. Предусмотреть возможность включения граждан, переселяемых из аварийных домов (или их представителей), в состав приемочной комиссии домов, построенных по программе переселения из аварийного жилья.

15. Усилить персональную ответственность лиц, ответственных за реализацию программы переселения из аварийного жилья на региональном и муниципальном уровне.

16. Необходимо обязать Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) публиковать на своем сайте информацию о нарушениях, допущенных УК в процессе ее деятельности.

17. Рекомендовать правительству РФ проводить работу по популяризации сайта roi.ru среди населения. Необходимо повысить узнаваемость сайта, внимательно относиться к популярным инициативам портала, не набравшим 100 тыс. голосов.

18. ОНФ проанализировать представленные инициативы на сайте «Российской общественной инициативы» (roi.ru) в сфере ЖКХ с целью внедрения их в жизнь.

19. Поддержать и проработать гражданскую инициативу, представленную на сайте roi.ru, об установлении обязательного гарантийного срока для новых домов, построенных по программам расселения аварийного жилья, и об установлении обязательных гарантийных сроков для работ, осуществляемых по программам капитального ремонта.

20. Расширить в рамках системы государственной грантовой поддержки, поддержку СО НКО, осуществляющих работу по информированию и просвещению граждан о своих правах в сфере ЖКХ.

Одной из важнейших народнохозяйственных проблем является повышение качества жизни населения, базовую характеристику которого составляют жилищные условия населения. Решение этой ключевой проблемы предполагает улучшение количественно-качественных параметров жилья и качества его содержания и обслуживания. Потребность в жилище относится к числу первичных жизненных потребностей человека. Основная функция жилища - обеспечить человеку благоприятную среду обитания. По мере развития общества расширялись функции жилища. Сегодня жилище - место ведения домашнего хозяйства, общения, отдыха, семейного воспитания детей, нередко и место учебы, трудовой и досуговой деятельности членов домохозяйства, место потребления ими материальных и культурных благ, а также защиты человека от социальных и информационных перегрузок.

Показатели жилищных условий населения и уровня его обслуживания можно разделить на несколько групп:

• 1) наличие, состояние и движение жилого фонда;
• 2) жилищные условия населения;
• 3) обслуживание и финансирование жилого фонда;
• 4) развитие социальной инфраструктуры и ее функционирование;
• 5) оценка населением жилищных условий и качества коммунального обслуживания;
• 6) развитие рынка жилья.

Таким образом, развитие жилищно-коммунального хозяйства является важнейшим индикатором качества жизни населения, что особенно четко проявляется в период реформирования жилищно-коммунальной сферы.

Управляющие компании должны предлагать свои услуги по управлению жильем и получать это право, как правило, на конкурсной основе.

При выборе управляющих организаций собственник (муниципалитет) должен руководствоваться следующими соображениями:

• 1. во-первых, такие организации должны быть юридически независимыми от властных структур, поскольку им делегируются права управления жилищным фондом города (района) на определенный период;
• 2. во-вторых, управляющая организация должна быть в максимальной степени ориентирована на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им ЖКУ, что должно быть достигнуто выбором соответствующих организационных и финансовых механизмов.

Основными задачами таких организаций должны являться:

• 1) выбор наилучшего подрядчика по предоставлению жилищных и коммунальных услуг на вверенном им в управление жилищном фонде;
• 2) заключение договоров с выбранными подрядчиками на предоставление жилищных и коммунальных услуг заданного количества, качества и стоимости;
• 3) обеспечение системы контроля над предоставлением этих услуг и оплаты их по факту предоставления.

Для решения указанных задач необходимы соответствующие механизмы экономического стимулирования, которые в лучшей степени действуют, когда на рынок услуг управления объектами жилищного фонда выходят организации разных форм собственности, при наличии финансово-экономических, нравственно-правовых, юридических и других норм регулирования их деятельности.

На сегодняшний день существуют различные формы объединения жителей, предусмотренные действующим законодательством: территориальные общины, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные и жилищные кооперативы.

Основная цель объединения жителей - сделать свой дом лучше, чем он был и по возможности сократить расходы жильцов на эксплуатацию, а также за свои деньги получать должное качество коммунальных услуг, что означает:

• а) Возможность контролировать предоставление жилищно-коммунальных услуг;
• б) Самостоятельно выбирать обслуживающую организацию;
• в) Определять набор необходимых услуг;
• г) Оплачивать выполненные работы в соответствии с их качеством;
• д) Самостоятельно определять размер платежей за обслуживание дома.

Можно выделить несколько направлений снижения задолженности:

• 1) общие мероприятия по предупреждению задолженности;
• 2) дополнительные (предупредительные) мероприятия, направленные на конкретного должника;
• 3) меры договорной ответственности, направленные на конкретного должника;
• 4) меры предсудебного воздействия, направленные на конкретного должника;
• 5) меры судебного воздействия на конкретного должника.

Одна из таких мер - создание единого расчетно-кассового центра. Это удобство для муниципалитета: достоверная база данных по населению, достоверная информация о финансовом состоянии всех ЖКХ, доступ к отчетности по предоставлению услуг, недопоставкам, оплате услуг населением, не зависящая от поставщиков информация о суммах и возмещениях по льготам по персонифицированным счетам, удобство контроля данных по алгоритмам расчета оплаты, недопоставок, скидок, субсидий по оплатам.

Это удобство для поставщиков: активный метод работы с плательщиками, необходимый для ведения расчетов по налогам, по отгрузке, оптимизация абонентского обслуживания, передача подготовки отчетов по начислениям, сборам.

Оснащение жилого фонда приборами учета и регулирования расхода энергоресурсов и воды.

Чаще всего под термином "энергосбережение" традиционно понимаются новые прогрессивные технологии строительства, использование современных изоляционных материалов, оборудования с большим КПД, установка приборов учета и т.п. Безусловно, без этого не обойтись, но указанные мероприятия требуют и значительных капитальных затрат, и времени. Более того, они не решают конечной части задачи ресурсосбережения: точного учета отгруженных и потребленных ресурсов, а, следовательно, и полноценного взаиморасчета с поставщиками ЖКУ.

Жилищно-коммунальное хозяйство является крупнейшим потребителем топливно-энергетических ресурсов (свыше 30 % выработки тепловой энергии в России). Ежегодная потребность в расходах на ЖКХ колеблется от 35 % до 50 % муниципальных бюджетов.

Отсутствие должного приборного учета приводит к колоссальным потерям тепловой энергии и теплоносителя в протяженных и сильно разветвленных городских тепловых сетях, а также низкую надежность централизованных теплоснабжающих систем.

Фактические потери в тепловых сетях, как правило, значительно превышают нормативные. Это объясняется как объективными (износ сетей, устаревшее оборудование и т.п.), так и субъективными (отсутствие наладки гидравлических и температурных режимов и т.п.) факторами. Поэтому учесть тепловые потери в сетях в полном объеме очень сложно, и значительная их часть неизбежно относится на потребителей, не имеющих приборов учета.

Одним из условий решения данной проблемы является введение двухставочных тарифов, в частности, на тепловую энергию. Существующая сегодня система расчетов за используемую тепловую энергию, теплоносители и бытовую воду далека от совершенства. Главные ее недостатки заключаются в том, что поставщик, перераспределяя сверхнормативные потери при транспортировке тепла и воды, не заинтересован в их сокращении

В настоящее время уделяется большое внимание учету и регулированию тепловой энергии и теплоносителя в квартирах.

Для оценки экономической эффективности поквартирного учета тепловой энергии и определение срока окупаемости узла зависит от отношения тарифа на тепловую энергию к затратам на сооружение этого узла для квартир различной площади.

Вместе с приборами учета в квартирах необходимо устанавливать термостатические регулирующие клапаны на отопительных приборах для экономии тепловой энергии. В этом случае решаются вопросы и учета, и регулирования тепловой энергии на отопление. Термостатический регулирующий клапан стоит на порядок меньше теплосчетчика, и его установка в квартирах-новостройках необходима.

Повышение тарифов и ставок оплаты стоимости услуг ЖКХ для населения предусмотрено реформой ЖКХ (имелась ввиду, прежде всего, доля оплаты населением экономически обоснованного тарифа: 40%, 60%, 80%,90%...). Но этот процесс ограничен многими условиями и должен реализовываться в комплексе с решением других задач, предусмотренных Концепцией реформы ЖКХ, утвержденной Указом Президента РФ № 425 от 28.04.07г., последующими решениями Правительства РФ и уполномоченного им органа в лице Госстроя РФ. Каковы цели и направления реализации реформы ЖКХ? Как они реализуются в г. Уфа.

Если кратко, жилищно-коммунальная реформа - это комплекс организационно-технических, экономических и социальных мероприятий, направленных на достижение баланса интересов производителей и потребителей жилищно-коммунальных услуг.

Согласно Концепции реформы «основными целями реформирования жилищно - коммунального хозяйства являются:

Обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;

Снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;

Смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования».

Основными способами достижения указанных целей являются:

«Совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием, и выполняющих проектно-строительные работы.

Совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья.

Совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств».

Совершенствовании системы управления ЖКХ

Администрация практически никаких мер не приняла по рекомендациям Госстроя России. Предприятия ЖКХ являются одновременно заказчиками и подрядчиками на оказание жилищно-коммунальных услуг. Нормативно-методическими указаниями предписано заключение договоров предприятий ЖКХ со службой заказчика, которая должна играть решающую роль по регулированию тарифов и контролю в жилищной сфере, разрабатывать нормативную документацию, стандарты качества, отстаивать интересы потребителей. Главой города была создано МУ «Служба заказчика», которое финансируется из бюджета, причем по строке «Жилищное хозяйство», но в сфере ЖКХ заказчиком не является и к отрасли никакого отношения не имеет. Система управления в ЖКХ осталась фактически неизменной с советских времен, но в то время тарифы регулировало государство и они практически не повышались, а сейчас этот процесс пущен на самотек. Нет ни анализа, ни контроля, ни нормирования расходов. В городе отсутствует местная нормативная правовая база, устанавливающая порядок регулирования тарифов на ЖКУ и порядок назначения независимой экспертизы.

О переходе на договорные отношения и создании конкурентной среды.

В жилищно-коммунальной сфере, по сути, все осталось, как и 20 лет назад. Только цены отпущены и все издержки бесхозяйственности и некомпетентности чиновников ложатся на потребителей услуг монополистов. Сами потребители не только не могут влиять на объем и качество услуг ЖКХ, но не могут добиться даже внятных разъяснений по поводу роста квартплаты и ответов на поставленные вопросы. Муниципальные предприятия ЖКХ обязаны размещать заказы на производство работ на конкурсной основе, но они этого не делают.

Совершенствование оплаты жилья и коммунальных услуг.

Эти задачи также не были выполнены администрацией города. Принятая администрацией система расчетов тарифов для населения противоречит не только правительственной методике учета федеральных стандартов, но элементарным принципам целесообразности и справедливости. Принятая система оплаты не только не стимулирует снижение себестоимости услуг ЖКХ, но позволяет неограниченно повышать тарифы, что приводит к увеличению доли субсидий в полной себестоимости услуг коммунальных предприятий города и теоретически может довести ситуацию до абсурда, когда почти все население будет иметь право на получение субсидий. Только жилищно-коммунальные предприятия этих средств не получат, поскольку субсидии начисляются лишь на бумаге, но на счета предприятий ЖКХ не поступают.

Совершенствование системы социальной защиты населения.

От принятого в городе порядка начисления субсидий выиграли только малоимущие (теоретически) и богатые слои населения, имеющие излишки жилой площади, но не оплачивающие ее по полному (или повышенному) тарифу. Большинство граждан, получающих отнюдь невысокую зарплату 4-6 тыс. руб., проживая в небольших стандартных квартирах, «записаны» в разряд обеспеченных и не могут рассчитывать на субсидию. Именно на их плечи легла основная тяжесть реформы ЖКХ, именно за их счет фактически компенсируются субсидии и льготы, которые не перечисляются из бюджета предприятиям жилищно-коммунального комплекса. Выигрыш малоимущих граждан-потребителей ЖКУ тоже не очевиден, поскольку из-за не поступления льгот и субсидий на счета предприятий ЖКХ не выполняются порой даже аварийно-восстановительные работы. Жильцам многоквартирных домов, включая льготников, самим и за свой счет приходится ремонтировать подъезды и укреплять двери.

Достижения реформы в нашем городе

Соответствуют ли условия проживания в наших домах стандартам качества? Населению об этом ничего неизвестно. Но мы и так видим обшарпанные и десятилетиями не ремонтируемые подъезды. Убогие и полуразрушенные фасады домов. Плохо работающие лифты. Протекающие крыши. Рвущиеся трубы и т.п. На все вопросы по неудовлетворительному состоянию жилищного фонда - мы слышим от руководителей коммунальных предприятий города один ответ: нет денег.

Однако какими-либо расчетами и экономическими обоснованиями своей позиции руководство жилищно-коммунального комплекса себя не утруждает. Понадобился целый месяц, чтобы администрация представила суду хотя бы какие-либо документы, на которых основано Постановление главы города о новых тарифах на 2009г. Анализ планов и фактически проведенных работ по капремонту жилищного фонда не дает оснований считать, что жилищно-эксплуатационные предприятия города расходуют средства по назначению и выполняют заложенные в тарифы объемы работ.

Задача снижения издержек перед жилищно-эксплуатационными предприятиями даже не ставится. Себестоимость их услуг согласно существенно превосходящими индекс роста потребительских цен и цен на энергоносители. Одним из эффективных средств снижения расходов является механизм конкурсного отбора подрядчиков, но он, как уже отмечалось, администрацией не используется. Программа энергосбережения, связанная с большими затратами заемных средств, растянулась на многие годы и не скоро даст свои плоды.

Статистика свидетельствуют о резком повышении квартплаты за последние три года, которое абсолютно не учитывает темпов роста зарплаты. В результате жизненный уровень большинства горожан существенно снизился, о чем свидетельствуют массовые протесты граждан, многочисленные обращения в прессу, резолюции профсоюзных организаций. Абсолютная величина, на которую была повышена квартплата постановлением главы города в 2009г. почти равна стоимости квартплаты в 2006г. Незаконным и необоснованным решением главы города нанесен существенный удар интересам населения, не получающим субсидии. А таких большинство и они отнюдь небогатые люди. В условиях, когда бюджетные обязательства перед предприятиями ЖКХ хронически не выполняются, накапливаются долги, о безубыточном функционировании системы ЖКХ не идет и речи. Игнорирование администрацией города федеральных стандартов оплаты жилья и коммунальных услуг, непродуманный механизм начисления субсидий не обеспечивают социальную защищенность граждан, усиливают социальную напряженность в обществе.

Основными целями реформирования на пути совершенствования системы управления ЖКХ является перевод отрасли в эффективный безубыточный режим рыночного функционирования и как следствие: снижение бюджетных затрат на содержание жилья и коммунального хозяйства, увеличение доли оплаты населением жилья и коммунальных услуг.

При этом должны быть обеспечены:

Социальная защита малообеспеченных граждан;

Сохранность и содержание жилищного фонда, нежилых строений, инженерного оборудования, объектов благоустройства, дорог, улиц и магистралей;

Поддержание в надлежащем состоянии согласно требованиям государственных стандартов качества предоставления жилищно-коммунальных услуг потребителям муниципального жилищного фонда принятого в хозяйственное ведение и управление;

Предоставление жилищно-коммунальных услуг потребителям в объёмах, не менее установленных нормативными документами, и установленного качества, недопущения ухудшения состояния здания в течение периода управления;

Обеспечение бесперебойной работы инженерного оборудования жилых домов и жилых помещений, техническую эксплуатацию жилищного фонда в соответствии с действующими правилами и нормами, надлежащее санитарное содержание жилых домов, мест общего пользования и придомовых территорий;

Соблюдение нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья и объектов инженерной инфраструктуры;

Обеспечение экологической безопасности проживания;

Ведение технической документации на строения, инженерное оборудование, объекты озеленения, благоустройства, дорог и тротуаров;

Осуществление посреднической деятельности по сбору коммунальных платежей от населения и организаций;

Обеспечение системы контроля предоставления жилищно-коммунальных услуг и их оплаты по факту предоставления;

Контроль, за использованием предприятиями и организациями, жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры и иного муниципального имущества, находящегося в ведение муниципальных предприятий и учреждений муниципального образования.

Федеральной программой реформирования жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации, утвержденной, постановлением Правительства РФ № 797 от 17 ноября 2001 года жилищно-коммунального комплекса предусмотрено, что центральным звеном в управлении жилищным фондом должны стать Управляющие компании.

Для реализации этой задачи необходимо:

Создать (можно на базе существующей дирекции единого заказчика) управляющую компанию.

Функционирующие сегодня службы заказчика, в силу ряда причин, управляющими компаниями не являются. Их эффективная работа возможна только при четком разграничении функций заказчика. В первую очередь, речь идет о заключении договора с собственником на управление жилищным фондом, в котором указывается объем жилищного фонда, придомовой территории, объектов внешнего благоустройства и прочих объектов, передаваемых в хозяйственное ведение, размеры и источники финансовых средств на обслуживание этих объектов.

Для повышения эффективности управления комплексом ЖКХ управляющей компании необходимо также перейти на договорные отношения со всеми службами, осуществляющими управление, финансирование и предоставление услуг. Договорной тип отношений со всеми взаимодействующими субъектами - неотъемлемый элемент повышения эффективности управляющей организации и определенная основа к созданию конкуренции.

Внедрение системы полноправных договорных отношений позволит сформировать экономические стимулы эффективного управления жилищным фондом, обеспечить условия для контроля количества и качества предоставляемых услуг, а также для корректировки стоимости работ и услуг в зависимости от качества и нормативных сроков их выполнения. Для проведения мероприятий по созданию полноценной Управляющей Компании (как на базе существующего государственного унитарного предприятия (муниципального учреждения) дирекции единого заказчика, так привлечения частной Управляющей Компании) необходимо, во-первых:

Провести финансовое оздоровление жилищно-коммунального хозяйства (в границах обслуживаемой территории).

Провести комплекс организационно-технических и энергосберегающих мероприятий.

В дальнейшем для создания и эффективного функционирования Управляющей компании необходимо:

Разработать оптимальную организационную структуру Управляющей компании;

Четко разграничить функции, полномочия и границы ответственности организаций, участвующих в управлении жилищным хозяйством обслуживаемой территории и перейти на договорные отношения.

Для чего необходимо заключить договора между районной администрацией муниципального образования (МО), либо лицом ей уполномоченным и управляющей компанией на право управления жилищным, нежилым фондом и объектами благоустройства в границах МО.

Усовершенствовать имеющие договора между Дирекцией единого заказчика (Управляющей компанией) и предприятиями, предоставляющими услуги теплоснабжения, водоснабжения и водопотребления.

Усовершенствовать имеющие договора между Управляющей организацией и предприятиями, предоставляющими жилищные услуги по эксплуатации, обслуживанию и ремонту жилищного фонда, придомовой территории и объектов внешнего благоустройства.

Повысить эффективность функционирования работы Дирекции единого заказчика (Управляющей компании), для чего внедрить современные методики менеджмента, мотивации и оплаты труда.

Для повышения экономической заинтересованности специалистов управляющих компаний необходимо ввести внутрипроизводственный хозяйственный расчет на предприятиях управляющих жилищным фондом.

Для совершенствования оплаты труда методом внедрения внутреннего хозяйственного расчёта, необходимо разработать и применять критерии качества, которые будут отражать успешность проводимых мероприятий по управлению жилищным фондом.

Для повышения конкурентоспособности предприятия необходимо выполнить следующие мероприятия:

Провести анализ рынка жилищно-коммунальных услуг;

Разработать краткую и развернутую миссию организации, определить видение, цели и задачи Управляющей Компании;

Провести SWOT-анализ, как стратегический анализ Управляющей компании;

Рассмотреть возможности расширения деятельности управляющих организаций;

Разработать план по маркетингу;

Оценить риски управления и расширения деятельности Управляющих Компаний;

Определить правила менеджмента применяемого на предприятии.

Для повышения эффективности деятельности Управляющей компании необходимо провести мероприятия по совершенствованию менеджмента Управляющей компании, внедрить современные методики эффективного менеджмента, для чего необходимо провести диагностику реального положения дел на предприятии, после чего выпустить распорядительные документы о переходе на новые условия хозяйствования и разработать комплект документов, включающих в себя:

1. Положение о предприятии.

2. Положение о персонале.

3. Общую инструкцию по управлению.

4. Описание рабочих мест.

5. Каталог информирования.

6. Положение о системе учёта и контроля результатов работы.

Для финансового оздоровления ЖКХ в границах управления Управляющей компании необходимо:

Провести инвентаризацию и ликвидацию кредиторской и дебиторской задолженности. Провести её ликвидацию либо реструктуризацию;

Провести инвентаризацию выполняемых работ, для выявления перечня работ выполняемых без оплаты;

Провести проверку наличия паспортизации территорий.

При необходимости выполнить паспортизацию объектов озеленения и внешнего благоустройства провести классификацию асфальтовых покрытий и объектов озеленения, выявить газоны, на которых не санкционировано, установлены тенты-укрытия (ракушки) для автомашин.

Целесообразно провести мероприятия по выявлению и регистрации таких тентов укрытия, и взимания в бюджет платы за пользование землёй.

В случая невозможности проведения временной регистрации таких тентов-укрытий (установлены на инженерных коммуникациях, перекрывают пожарные проезды и т.д.) необходимо провести мероприятия по их принудительному вывозу, соблюдая естественно законодательство РФ:

Провести проверку наличия контейнерных площадок, и соответствие их количества нормативам, наличие и состояние детских площадок, наличия на них малых архитектурных форм.

Провести инвентаризацию наличия свободной жилой площади. Особое внимание обратить на помещения, имеющие длительную задолженность;

Провести инвентаризацию заключенных договоров с арендаторами нежилых помещений;

Выявить использование нежилых помещений не по назначению, особое внимание обратить на объекты, имеющие длительную задолженность.

Кроме того, целесообразно:

1. Признать все предприятия муниципального образования природопользователями и обязать все предприятия управляемого района заключить договора на вывоз ТБО и КГМ только через Управляющую организацию.

2. Поэтапно внедрить селективный сбор КГМ и ТБО. На первом этапе обязать подрядные эксплуатирующие организации выделять и собирать макулатуру (картон) для дальнейшей реализации.

3. Раскрепить уборочные площади, прилегающие к жилым домам за предприятиями расположенными в границах района. Распоряжением администрации МО обязать предприятия (арендаторов и собственников нежилых помещений) принять участие (выделением финансовых средств или работ хозспособом) в уборке, благоустройстве раскрепленной БТИ территории, таких как создание ограждений установленного образца, газонов, цветников.

4. Провести инвентаризацию заключаемых договоров с подрядными организациями. Оценить необходимость, и возможность предоставления услуг. Заключение договоров проводить только под реально выделенные (собранные) средства, без образования кредиторской задолженности.

5. Целесообразно проводить конкурсный отбор предприятий для выполнения муниципального (городского заказа) в соответствии с разработанным и утвержденным администрацией МО Положением о проведении торгов.

Для проведения комплекса организационно-технических и ресурсосберегающих мероприятий необходимо:

1. Выявить причины превышения нормативов тепловодопотребления и выполнить комплекс мероприятий направленных на сокращение затрат.

2. Изыскать возможность уменьшения расхода электроэнергии на общедомовые нужды.

3. Провести аналитическое исследование потребления и расхода воды. В случаях выявления перерасхода, необходимо выяснить причину (это бывает в случаях неравномерного напора на группе разновысоких домов, из-за утечек сантехоборудования, из-за подключения незарегистрированных субабонентов, из-за большого количества проживающих, но незарегистрированных жителей и т.д.) и провести необходимые мероприятия или наладочные работы. Целесообразно в таких случаях установить приборы учета и регулирования воды в первую очередь, на тех объектах, где выявлен перерасход.

Провести мероприятия по восстановлению пропускной способности внутридомовых сетей отопления и водоснабжения.

2. МЕХАНИЗМ ПЕРЕХОДА НА НОВУЮ МОДЕЛЬ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ В ЖКХ

2.1. СОЗДАНИЕ УСЛОВИЙ ДЛЯ ВЫХОДА НА РЫНОК ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ

За рубежом управление объектами жилищно-коммунального хозяйства и их эксплуатацию берут на себя специализированные частные фирмы, гарантирующие качество и надежность поставляемых населению услуг.

В российских условиях создание новых организационно-правовых форм управления в сфере ЖКХ - трудный и длительный процесс, зачастую ломающий сложившиеся стереотипы. Отсутствие опыта и определенный психологический настрой руководителей администрации и населения вызывают недоверие к любым предложениям в данной области, считая, что перемены таят в себе элементы риска, связанных с развалом сложившейся системы обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами.

Между тем анализ работы существующих государственных унитарных и муниципальных предприятий свидетельствует об их консервативной сущности. Несовершенная форма управления этими предприятиями не обеспечивает эти предприятия юридической и экономической самостоятельностью, что в свою очередь не обеспечивает надежность работы предприятий, материальную заинтересованность их специалистов, и в целом, тормозит развитие эффективности системы.

В целях успешного решения задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства необходим поиск новых путей управления жилищным фондом, одной из которых выступает управляющая компания, действующая более эффективно.

Данная форма управления позволяет обеспечить:

Привлечение инвесторов, заинтересованных в получении прибыли за счет коротких сроков окупаемости капитальных затрат вложений, затраченных на реконструкцию, модернизацию и ремонт жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры;

Снижение себестоимости услуг;

Баланс интересов всех субъектов жилищно-коммунального хозяйства (городской администрации, префектуры, управы, предприятий ЖКХ, собственников жилищного фонда, ТСЖ, ЖСК, потребителей и поставщиков жилищных и коммунальных услуг);

Улучшение технического состояния объектов управления и качества обслуживания всех категорий потребителей;

Прозрачность использования и других видов финансовых ресурсов для всех субъектов;

Адаптивный характер создаваемой системы управления, те возможность ее вариантного и комбинированного формирования в зависимости от складывающихся условий с учетом действующего законодательства и нормативных актов, регламентирующих вопросы функционирования;

Занятость работников муниципальных и государственных предприятий.

Применительно к состоянию ЖКХ в нашей стране несколько парадоксально звучит утверждение, что данная отрасль при определенных условиях может работать рентабельно. Между тем анализ деятельности ряда зарубежных фирм подтверждает это положение. Для успешного внедрения новой формы управления ЖКХ должны быть соблюдены два непременных условия.

Первое - понимание руководителями администрации необходимости перестройки системы управления жилищно-коммунальным хозяйством в целях повышения эффективности работы предприятий ЖКХ.

Второе - привлечение организации, которая готова отвечать за своевременность и качество поставляемых услуг, вкладывать инвестиции для технического перевооружения отрасли, снижения себестоимости услуг и повышения надежности работы всех инженерных систем.

Основными достоинствами новой системы управления являются:

Возможность инвестирования мероприятий по программе реформирования в целях снижения себестоимости жилищно-коммунальных услуг при гарантиях администрации защиты коммерческих интересов управляющей компании;

Снижение потерь ресурсов за счет модернизации оборудования, перекладки ветхих участков сетей и др.;

Управление финансовыми потоками доходов и расходов;

Заинтересованность работников управляющей компании в получении прибыли и повышении доходов;

Сокращение численности работников аппарата управления за счет более совершенной структуры управляющей компании.

Новая система управления жилищно-коммунальным хозяйством в силу своей очевидной социальной направленности должна внедряться и функционировать с обязательным информированием и непосредственным участием жителей.

Недостаточность соответствующих методологических подходов к развитию управляющих компаний затрудняет реализацию основных мероприятий реформы, препятствует повышению эффективности работы по управлению жилищным фондом.

Как показывает анализ, эффективность процесса совершенствования структуры управления жилищным фондом недостаточна по причине наличия существенных нерешенных проблем, связанных с неустойчивым финансовым состоянием унитарных предприятий (учреждений), ГУП «ДЕЗ», а некоторых МО учреждений, являющихся от лица собственника жилищного фонда города управляющими организациями.

Первоочередные причины следующие:

Наличие плановых убытков;

Затратный механизм финансирования;

Задолженность бюджета по финансированию дотаций на эксплуатацию жилищного фонда (не всегда явно выраженная);

Отсутствие экономических стимулов к повышению эффективности хозяйственной деятельности и качественному выполнению своих функций;

Рост задолженности потребителей за предоставленные жилищные и коммунальные услуги и т.д.

Кроме того, не в полной мере отработаны договора на управление, создающие основу для преобладания экономических методов над административными, в отношениях между управляющими жилищными организациями и администрацией МО, либо лицом им уполномоченным. Требуют уточнения экономически обоснованные нормативы финансирования деятельности существующих дирекций единого заказчика и других компаний по управлению жилищным и нежилым фондом, объектами озеленения и внешнего благоустройства в зависимости от состояния и категорийности этих объектов.

В практике работы отсутствует менеджмент, способствующий повышению эффективности управления жилищным фондом в т.ч. земельно-имущественными комплексами на основе бизнес-планов определения потенциальной доходности эксплуатируемых объектов.

В условиях развития рынка жилья система финансирования жилищного хозяйства осталась прежней: финансовые средства в виде дотаций из бюджета МО, как и раньше, перераспределяются на содержание жилищного фонда. Такая система не нацеливает предприятия, управляющие жилищным фондом на эффективное расходование средств на эксплуатационные нужды.

Имеют место несовершенство уставных документов существующих сегодня государственных унитарных предприятий дирекций единого заказчика (муниципальных учреждений), на которые возложены функции управления жилищным фондом. В связи с чем, экономическая самостоятельность таких якобы управляющих компаний, при наличии уставных административно-централизованных нормативов затрат на оплату труда и численности - недостаточна. По прежнему, имеет место выполнение дирекциями единого заказчика работ, не обеспеченных финансированием, по указанию администраций МО.

Создание условий для выхода на рынок жилищно-коммунальных услуг управляющих компаний требует:

Разработки мероприятий по совершенствованию структуры управления жилищным фондом, что в первую очередь включает механизм финансово-экономических и организационно-правовых форм регулирования деятельности управляющих компаний в городе как субъектов принципиально новой системы управления собственностью;

Разработки мероприятий и поэтапного внедрения по переходу ГУП «ДЕЗ» в статус управляющих компаний;

Разработка и обоснование порядка взаимодействия управляющей компании с местной администрации и административными органами власти.

Совершенствование организационно-правового и экономического механизма, способствующего развитию конкуренции в жилищно-коммунальном комплексе города и эффективной деятельности управляющих компаний предусматривает разработку комплекса мер по созданию выгодных условий для расширения объемов жилищного фонда, передаваемого в управление управляющим компаниям, упорядочению контрактно-договорных отношений, этапности создания компаний по управлению жилищным фондом различного уровня комфортности, обоснованию оптимальных объемов работ управляющих компаний, нормативно-методической проработке нормативов затрат на эксплуатацию жилищного фонда.

Требует совершенствования правовых условий способствующих устойчивой работе управляющих организаций, сложившийся порядок налогообложения, уточнение основных принципов и регламента их деятельности.

Важнейшим является подготовка нового «Положения о порядке конкурсного отбора организаций различных организационно- правовых форм на право выполнения работ по управлению жилищным фондом и регламенте их деятельности».

Кроме того, для финансовой стабильности управляющих организаций, что является основной предпосылкой формирования экономических взаимоотношений в жилищно-коммунальном секторе экономики и предусматривает ликвидацию дотационности жилищно-коммунального хозяйства и обеспечение стабильности и достаточности текущего финансирования предоставляемых жилищно-коммунальных услуг необходимо:

Упорядочить механизм формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, формирование структуры тарифа с учетом всех его составляющих, включая отчисления на капитальный ремонт и плату за управление;

Обеспечить создание эффективного механизма целевого использования таких составляющих тарифа, как амортизационные отчисления и прибыль на цели модернизации и развития;

Перейти (все-таки) на 100-прцентную оплату потребителем жилищно-коммунальных услуг;

Упорядочить механизм предоставления льгот по оплате жилищных и коммунальных услуг;

Упорядочить механизм реализации возмещения выпадающих доходов;

Совершенствовать механизм управления финансовыми и информационными потоками.

Достаточность финансового обеспечения на оплату жилищно-коммунальных услуг должна быть обеспечена путем реализации принципа полного возмещения затрат. Тариф для конечного потребителя должен складываться как сумма цен на продукцию, работы и услуги всех участников правоотношений по жилищно-коммунальному обслуживанию. При этом цены отдельных участков этого процесса могут быть как регулируемыми - для естественных локальных монополистов, так и определяться на рынке - где возможно проведение конкурсного отбора.

Качественному улучшению деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом будет способствовать переход на профессиональное управление этим фондом на конкурсной основе. Такие меры приведут к созданию нормальных развитых рыночных отношений в сфере управления жилищным и нежилым фондом города, существенному улучшению жилищно-коммунального обслуживания населения в условиях перехода к его полной оплате населением. А также созданию условий для привлечения организаций различных форм собственности в эту сферу деятельности, сокращению вмешательства государственных органов управления и власти в деятельность управляющих организаций.

В сложившихся условиях целесообразно сместить приоритеты в области управления жилищным фондом от использования административных методов к применению рыночных механизмов. В условиях отсутствия экономических стимулов для повышения качества содержания жилищного и нежилого фонда город не может обеспечивать эффективность работы государственных управляющих жилищных организаций и контроль над этой деятельностью.

Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к формированию двух уровней конкурентных отношений:

Конкуренции в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;

Конкуренция подрядных организаций за получение заказа на обслуживание жилья от управляющей компании.

Оптимальная схема управления жилищным и нежилым фондом города будет создана тогда, когда будет осуществлено разделение ответственности:

Собственника жилищного фонда - за содержание своего имущества, определение целей управления, и источников финансирования для достижения поставленных целей;

Управляющей организации - за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей;

Подрядных организаций - за качество выполнения работ, заказанных управляющей организацией.

Реализуя основные целевые установки собственника по поводу содержания жилищного фонда, управляющая организация должна осуществлять долгосрочное планирование этой деятельности. Формирование профессионального конкурентного управления многоквартирным жилищным фондом является одним из ключевых показателей преобразований в жилищной сфере.

Управляющие организации должны самостоятельно:

Определять порядок и способ выполнения работ по управлению жилищным и нежилым фондом, а также подрядных работ по содержанию и эксплуатации жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства с соблюдением установленных норм и правил;

Распоряжаться всеми финансовыми ресурсами, поступающими из соответствующих источников, с учетом ограничений, установленных в договорах на управление;

Формировать перечень и объемы договорных работ по содержанию и обслуживанию жилищного и нежилого фонда и выполнению специальных работ и капитальных ремонтов, основываясь на выделенных, на эти цели средствах (средства бюджета и средства потребителей) и итогах проведенных конкурсов на данные виды работ с соблюдением установленных норм и правил;

Определять необходимые объемы поставки коммунальных услуг, потребляемые в переданном в управление жилищном фонде с соблюдением установленных норм и правил.

Развитие профессионального бизнеса по управлению жилищной недвижимостью должно постепенно привести к частичной переориентации затрат с текущих на капитальные.

Формирование конкурентного бизнеса по управлению жилищным фондом является важным фактором для повышения эффективности использования средств в жилищной сфере. Организация профессионального управления жилищным фондом сможет обеспечить улучшение состояния жилищного фонда, а в дальнейшем приведет к уменьшению стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разных форм собственности требует принятия определенных правовых решений. Для того чтобы организации разной формы собственности имели равные возможности для осуществления управления жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Собственник жилищного фонда, в том числе и муниципального, должен заключать с управляющей организацией, независимо от ее организационно-правовой формы - договор возмездного оказания услуг на управление жилищным фондом.

В договоре на управление жилищным и нежилым фондом должны указываться:

Размер вознаграждения управляющей организации в стоимостном выражении на момент заключения договора, сроки, условия и порядок его изменения, источник финансирования, условия порядка возмещения выпадающих доходов от предоставления гражданам установленных законодательством Российской Федерации и МО льгот;

Условие о том, что управляющая организация является организатором конкурсного отбора подрядных организаций для текущего обслуживания и проведения капитального ремонта жилищного и нежилого фонда.

При оказании управляющей организацией дополнительных услуг, не входящих в перечень, предусмотренный договором на управление и иными нормативными актами, регламентирующими порядок предоставления жилищных и коммунальных услуг, денежные средства, полученные от оказания такого вида услуг, в полном объеме должны поступать в распоряжение управляющей организации и использоваться ей самостоятельно.

Необходимо осуществлять оплату деятельности управляющей компании по организации выполнения работ по содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства, озеленению, уборке, содержанию и ремонту дорог только на договорной основе. Оплата услуг управляющей компании по организации выполнения работ по содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства и озеленению территории города (за исключением придомовой территории), уборке, содержанию и ремонту дорог должна осуществляться отдельно и независимо от деятельности по управлению жилищным и нежилым фондом. Стоимость этой деятельности управляющей организации должна устанавливаться в договорах с администрацией МО, либо лицом им уполномоченным (в Москве префектурой административного округа или Управой района) в стоимостном выражении.

Вознаграждение управляющей организации за деятельность по управлению жилищным и нежилым фондом должно быть поставлено в зависимость от достижения установленного качества обслуживания, а также мер экономического поощрения и штрафных санкций, которые могут быть применены к управляющей организации в соответствии с договорами на управление.

Основанием для такого порядка расчетов должны быть согласованные друг с другом условия договоров управляющей организации с уполномоченным органом исполнительной власти МО и физическими и юридическими лицами, имеющими в собственности жилые и нежилые помещения в домах, управляемых управляющей организацией.

Установление размера вознаграждения управляющей организации в договорах на управление жилищным и нежилым фондом позволит определять и обосновывать стоимость самой управленческой деятельности управляющей организации в составе платы за техническое обслуживание. А также снижать размер вознаграждения управляющей организации за некачественное выполнение своих обязательств и применять к ней имущественные санкции за нарушение условий договоров.

Система экономической мотивации должна быть направлена на:

Снижение задолженности потребителей, в том числе нанимателей, арендаторов, владельцев и собственников, по платежам за жилищно-коммунальное, эксплуатационное и иное обслуживание;

Повышение качества жилищно-коммунального и иного обслуживания потребителей;

Рациональное ресурсопотребление путем формирования механизмов ресурсосбережения и пообъектного учета потребления тепловой энергии и воды.

Это не только обеспечит развитие ресурсосбережения в жилищном фонде, переориентирует расходы по содержанию жилищного фонда с текущих на капитальные, но и, в конечном счете, повысит устойчивость теплоснабжения.

Одна из важнейших функций собственника в процессе управления имуществом состоит в осуществлении контроля над деятельностью организации по управлению жилищным фондом и качеством предоставляемых ею услуг.

Это необходимо для реализации таких важных задач, как:

Четкая регламентация процедуры контроля за выполнением управляющей компанией - победителем конкурса взятых на себя обязательств (в соответствии с условиями договора);

Оценка качества работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев оценки;

Информирование управляющей организации относительно направлений ее деятельности, которые, с точки зрения собственника, нуждаются в улучшении.

Вышеперечисленные задачи могут быть решены только на основе эффективной программы контроля со стороны собственника за работой управляющей организации (в соответствии с условиями договора на управление).

Критериями качества работы управляющей организации должны выступать:

Сбор платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги;

Своевременное осуществление платежей согласно заключенным договорам с подрядными и ресурсоснабжающими организациями;

Снижение задолженности перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями;

Наличие и исполнение подомовых перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда;

Контроль над качеством и количеством поставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг;

Снижение количества жалоб от населения на содержание и обслуживание жилищного фонда.

Размер вознаграждения управляющей организации за период, в котором были зафиксированы ниже перечисленные факты, уменьшаться в случае:

Нанесения любых видов ущерба переданному жилищному и нежилому фонду;

Увеличения задолженности по выполненным работам, предоставленным услугам в соответствии с заключенными договорами;

Возрастания количества жалоб населения и расположенных в нежилых помещениях арендаторов, владельцев и собственников на деятельность организаций, предоставляющих жилищные (эксплуатационные) и коммунальные услуги;

Отсутствия или непредоставления управляющей организацией текущих планов работы по управлению жилищным и нежилым фондом, непредоставления по запросам города другой документации и сведений, предусмотренных договором на управление.

Для обеспечения большей хозяйственной самостоятельности управляющих организацией необходимо предоставить возможность их руководителям самостоятельно определять штатную численность и размер оплаты и поощрения работников в соответствии с уставами предприятий, трудовым законодательством и результатами своей хозяйственной деятельности. Все нормативные акты по данному вопросу должны носить рекомендательный характер и применяться для планирования затрат.

Кроме того, необходимо:

Внести в уставы управляющих организаций дополнения и изменения, позволяющие им осуществлять деятельность, которая может приносить дополнительные доходы;

Определить перечень нежилых помещений, предоставляемых жилищным организациям под служебные цели и не подлежащих сдаче в аренду;

Совершенствовать механизм возмещения жилищным организациям убытков от содержания и обеспечения ресурсами (отопление) незаселенной жилой площади не нежилых помещений за счет бюджета МО или иных средств собственников;

Снять с жилищных организаций ответственность за содержание данных помещений и оплату за них до момента выделения необходимых средств из бюджета, причем процедура выделения этих средств должна быть максимально упрощена;

Продолжить оборудование многоквартирных домов приборами учета расхода тепловой энергии, холодной и горячей воды на домовых вводах или группу близлежащих домов, имеющих сходные эксплуатационные характеристики;

Ускорить оборудование приборами учета и регулирования расхода тепловой энергии, холодной и горячей воды в квартирах жилых домов.

Такие меры могут способствовать созданию нормальных развитых рыночных отношений в сфере управления жилищным фондом города, качественному улучшению жилищно-коммунального обслуживания в условиях постепенного перехода к его полной оплате населением. А также созданию условий для привлечения частного капитала в эту деятельность, сокращению вмешательства государственных органов управления и власти в деятельность управляющих организаций и переходу от командно-административных методов управления к экономическим методам регулирования.

Следует разработать систему стимулирования управляющих организаций в соответствии с результатами проведения конкурсов подрядных работ. Для этого необходимо пересмотреть условия материального стимулирования работников управляющих организаций, поскольку средства фонда заработной платы, учитываемые в смете на содержание управляющих организаций для премирования работников, не зависят от конкретных результатов работы управляющих организаций.

В случае проведения конкурсов подрядных организаций на выполнение работ по обслуживанию жилищного фонда и снижению цен на выполнение этих работ в результате конкурса часть средств, образующихся как разница между стартовой ценой и конечной конкурсной ценой, должна поступать в распоряжение управляющей организации. На остальные сэкономленные средства управляющая организация должна заказать дополнительные объемы работ текущему ремонту жилищного фонда, переданного ей в управление.

Развитие конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом позволит создать рыночные основы работы жилищно-коммунального хозяйства и обеспечит оптимальное соотношение между стоимостью и качеством жилищно-коммунальных услуг. Одна из основных задач состоит в том, чтобы от существующего монополизма перейти к развитому рынку предоставления услуг в сфере управления жилищным фондом.

При этом установить четкие и ясные критерии отбора управляющих организаций по результатам конкурса. Основными критериями выбора победителя конкурса должны быть:

Опыт работы организации (или ее сотрудников) в жилищной сфере;

Заявленная стоимость выполнения работ;

Предложенный бизнес-план осуществления деятельности по осуществлению деятельности по управлению жилищным фондом.

Требуется также разработать комплекс первоочередных мер по обеспечению начала работы частной компании по управлению жилищным фондом.

К таким мероприятиям можно отнести:

Проведение инвентаризации кредиторской задолженности перед подрядными и ресурсоснабжающими организациями по жилищному и нежилому фонду;

Определение порядка и условий погашения долгов. Обобщенная экономическая модель деятельности управляющих

компаний основывается на концепции потока доходов и расходов, результирующих соотношение которых выступает в качестве величины экономического эффекта. На качественном уровне главная цель управления состоит в максимализации уровня жилищно-коммунального обслуживания.

Критериальный показатель количественного выражения главной цели деятельности управляющей компании должен определяться одной из форм стоимостных показателей:

Прибыль;

Прирост рыночной стоимости недвижимости и дохода. Важным является возможность реализации различных стратегий

для объектов, приносящих коммерческий доход и для объектов недвижимости, которые не могут использоваться в режиме извлечения коммерческого дохода. Здесь главное минимизация рыночной стоимости через комплекс проводимых мероприятий.

В деятельности управляющей компании кроме административного и технического управления особо важным является коммерческое управление.

Ключевым моментом в управлении имущественным комплексом является анализ прибыльности, в результате которого должны быть:

Выработаны способы организации эксплуатации;

Обеспечено поддержание отношений с потребителями;

Проведен расчет будущего потока денежных средств;

Обоснован выбор метода эксплуатации, бюджета, прибыльности.

2.2. МОНИТОРИНГ И ОЦЕНКА КАЧЕСТВА ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ УСЛУГ - КАК ИНСТРУМЕНТ ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

Одним из важнейших результатов реформирования экономики в жилищно-коммунальном хозяйстве является возможность свободного выбора организационно-правовых форм и структуры управления. В тоже время эффективность системы управления характеризуется её влиянием на результаты производственной деятельности.

Основная задача Управляющей компании - обеспечение эффективного управления жилищным фондом, переданным ей в управление, а также своевременное предоставление жилищных и коммунальных услуг установленного договором качества и количества.

Основными традиционными задачами организации, управляющей жилищным фондом, являются:

Обеспечение контроля поставки потребителям коммунальных и прочих услуг;

Обеспечение расчетно-кассового обслуживания проживающих;

Проведение технических осмотров жилых зданий;

Обеспечение составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств, в т.ч. дефективных ведомостей;

Осуществление функций заказчика на выполнение работ по:

Санитарной очистке, вывозу и утилизации отходов;

Ремонту и содержанию объектов, благоустройства и озеленения.

Планирование и организация работ по техническому обслуживанию, по текущему и капитальному ремонту жилищного фонда, инженерного оборудования, объектов внешнего благоустройства с привлечением подрядных организаций на конкурсной основе;

Разработка и представление собственнику или лицу им уполномоченному смет и титульных списков на капитальный ремонт и на проведение работ по благоустройству;

Подготовка смет и технической документации по ремонтным и эксплуатационным работам, на поставку коммунальных услуг и по другим видам деятельности, предусмотренным договором на управление;

Организация санитарного содержания зданий и придомовой территории с привлечением подрядных организаций на конкурсной основе;

Обеспечение аварийно- диспетчерского обслуживания;

Организация подготовки домов к сезонной эксплуатации;

Контроль и оценка содержания домовладения;

Принятие мер по взысканию задолженности за невнесение платы за жилищные и коммунальные услуги и расторжению договора аренды помещений;

Разработка порядка и методов эксплуатации и обслуживания жилищного и нежилого фонда, для поддержания их нормального технического состояния;

Обеспечение круглосуточного дежурства объединённой диспетчерской службы (ОДС);

Рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от домовладельцев и членов их семей;

Обработка бухгалтерской и прочей документации;

Проведение хозяйственных операций в банке;

В свою очередь, собственник жилищного фонда, в лице представителя собственника, в процессе управления жилищным фондом обязан осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации, что позволит решить такие важные задачи, как:

Контроль над выполнением управляющей организацией своих обязательств в соответствии с условиями договора на управление;

Текущее измерение и учёт важнейших индикаторов деятельности управляющей организации;

Сбор оперативной информации о состоянии жилищного фонда, переданного в управление;

Оценка качества работы управляющей организации на основе предварительно согласованных критериев;

Своевременное исправление недостатков и улучшение качества услуг, предоставляемых жилищной организацией.

Оценка деятельности управляющей организации даёт возможность проанализировать и оценить эффективность и профессионализм управления, выявлять его сильные слабые стороны. Таким образом, разработка эффективной программы мониторинга работы управляющей организации в соответствии с условиями договора на управление и оценка её деятельности становятся насущной необходимостью.

Для оценки эффективности деятельности по управлению жилищным фондом и внесения необходимых корректив в программу управления собственнику жилищного фонда, предстоит разработать эффективную программу мониторинга на основе индикаторов оценки управляющей организации (в соответствии с условиями договора на управление).

Прежде всего, в договоре на управление жилищным фондом необходимо закрепить критерии, с помощью которых будет контролироваться, и оцениваться деятельность управляющей организации.

Такими критериями должны стать:

Качество и объём предоставляемых жилищно-коммунальных и прочих услуг;

Наличие и исполнение по объектных перспективных и текущих планов работ по содержанию и эксплуатации жилищного фонда;

Уровень сбора платежей за жилищно-коммунальные и прочие услуги;

Своевременность расчётов платежей согласно заключенным договорам с подрядными и ресурсоснабжающими организациями;

Отсутствие (снижение) задолженности перед подрядными организациями;

Отсутствие (снижение) количества жалоб населения на содержание и обслуживание жилья переданного в управление управляющей организации.

Оценка деятельности управляющей организации, на основе разработанной собственником жилищного фонда программы мониторинга в дальнейшем смогут непосредственно влиять на оплату услуг по управлению. Формирование экономической заинтересованности управляющей организации очень важно для повышения эффективности управления жилищным фондом. Оно позволит повысить качество проживания, снизит стоимость представления жилищно-коммунальных услуг, инициировать процесс ресурсосбережения у потребителей ресурсов, что в свою очередь создаст условия для снижения стоимости поставляемых ЖКУ.

В договоре на управление жилищным фондом должны быть изначально определённы условия снижения размера вознаграждения Управляющей организации за некачественное предоставление услуг, в комплексе с условиями финансового выражения результатов оценки экономического стимулирования эффективной работы по управлению.

В договоре необходимо предусмотреть такие финансовые санкции, как уменьшение размера вознаграждения управляющей организации за соответствующий период в случае:

Нанесения по вине управляющей организации любых видов ущерба переданного ей в управление жилищному и нежилому фонду;

Увеличения задолженности по выполненным работам и предоставленным услугам в соответствии с заключенными договорами;

Возрастания количества жалоб населения и арендаторов нежилых помещений, предоставляющих жилищные, эксплуатационные и коммунальные услуги.

Отсутствия или непредставления управляющей организацией текущих планов работы по управлению жилищным и нежилым фондом, непредставления по запросу собственника другой документации и сведений, предусмотренных договором на управление.

Различить мониторинг и оценку, на первый взгляд, не просто. Мониторинг подразумевает текущее измерение и учёт важнейших индикаторов деятельности для дальнейшей оценки достигнутых результатов.

Как механизм постоянного оперативного сбора данных, мониторинг, помогает собственнику ответить на поставленные в ходе оценки вопросы, а именно:

Каков реальный объём услуг, предоставляемых управляющей организацией;

Выполняет ли управляющая организация свои функции по управлению жилищным фондом в полном объеме;

Каков объём израсходованных финансовых средств для выполнения функций по управлению жилищным фондом;

Какие недостатки обнаруживаются в работе управляющей организации.

Оценка, в свою очередь, является инструментом для принятия решений по реализации намеченных собственником мероприятий с целью повысить эффективность управления жилищным фондом. Оценка на основе мониторинга призвана выявить успехи и недостатки в работе управляющей организации и способствовать разработке мероприятий по совершенствованию управления жилищным фондом.

Таким образом, мониторинг позволяет выявить проблемы, требующие оценки.

Необходимо понимать, что мониторинг и оценка деятельности управляющей организации - разные процессы. В таблице представленной ниже рассмотрены различие и взаимосвязь мониторинга и оценки.

Если мониторинг даёт описание сегодняшнего дня, то оценка объясняет, насколько хорошо проходят преобразования, почему возникают проблемы и как их исправить. В конце концов, оценка деятельности управляющей организации помогает собственнику оценить эффективность достижения намеченных целей и принять определённое решение.

Для получения достоверной оценки деятельности подрядной организации с использованием системы мониторинга индикаторов необходимо зафиксировать значение индикаторов на начальном этапе мониторинга, перед тем как управляющая организация приступит к работе, периодически их, обновляя и анализируя динамику. Оценка на основе индикаторов ориентирует на конечный результат и полезна для собственника жилищного фонда.

Индикаторы - показатели, по которым можно судить о том, в какой мере управляющие жилищные организации реализуют принятую программу (мероприятия), то есть добиваются поставленных целей, соблюдают ли они стандарты качества, и какое влияние на потребителей и жилищный фонд оказывает их деятельность.